原標題：房地產市場整體退熱 熱點城市房租穩(wěn)中略降

     日前,，中國社科院財經戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組,、住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實驗室發(fā)布的2018年11月份《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》顯示,，經歷了2018年前7個月的快速上漲后,，大數(shù)據(jù)住房租金指數(shù)監(jiān)測顯示,， 2018年8月份-10月份,，重點城市住房租金（不含長租公寓,，下同）水平有所回落,。該報告同時顯示,，10月份全國房地產市場整體退熱,，一二三四線城市均穩(wěn)中有降。報告認為,，房地產市場的整體趨穩(wěn),，對于防范宏觀系統(tǒng)性風險,、加快房地產市場長效機制建設具有重要意義。

    課題組的樣本數(shù)據(jù)顯示,，10月份142個樣本城市房價平均環(huán)比下跌0.296%,，房價環(huán)比上漲的城市為58個，比6月份減少61個,，占樣本數(shù)的40.8%,。其中，一線城市房價環(huán)比平均下跌1.857%,，跌幅比上月進一步擴大1.3個百分點,，廣州、北京,、深圳,、上海四個一線城市房價均環(huán)比下跌；準一線城市房價環(huán)比平均下跌1.415%,，跌幅比上月進一步擴大1.25個百分點,；二線城市房價環(huán)比下跌0.941%，跌幅比上月進一步擴大0.209個百分點,；三四線城市房價環(huán)比下跌0.118%,，過半三四線城市房價下跌，118個樣本城市中,，房價環(huán)比上漲的城市僅為52個,，上漲城市占比44%。

    同期,，29樣本城市住房租金平均環(huán)比下跌1.29%,。鄭州、青島,、石家莊,、煙臺、杭州,、天津,、佛山、北京等24個城市租金漲速均有所回調,，僅有中山,、惠州、西安,、珠海,、廈門5城市環(huán)比上漲。

    報告認為，中央抑制房價上漲的決心沒有發(fā)生改變,，“房住不炒”的方略也在從各方面得到進一步落實,。這不僅對穩(wěn)定房價預期有積極作用，也將促使開發(fā)企業(yè)放棄幻想轉變經營方式,，同時將促使地方政府將房地產調控政策真正落到實處,。

    住房資金面略有改善。2018年下半年特別是第四季度以來,，隨著定向降準等穩(wěn)健性貨幣政策的實施,，市場利率有所下降，首套房貸利率大幅上浮現(xiàn)象也得到改善,。部分開發(fā)企業(yè)資金鏈較為緊張,，為了生存采取降價促銷回籠資金策略，將對二三四線城市及一線城市遠郊房價形成向下沖擊,。

    調控政策向三四線城市延伸,，使三四線城市住房投資投機活動受到抑制。限購,、限售的城市繼續(xù)增加,，多個熱點三四線城市被住建部約談，調控政策由一二線城市向三四線城市深入,。2018年,，全國各地出臺的房地產調控政策達數(shù)百次。

   棚改貨幣化政策淡出,，對快速上漲的三四線城市房價起到釜底抽薪的功效,。棚改貨幣化政策起到短期內迅速擴大住房需求及縮減供給的作用，對三四線乃至二線城市住房市場具有較強的剌激效應,。

    基于以上因素,，報告綜合推測，短期內一二線城市房價穩(wěn)中略降,，三四線城市漲速進一步下降,。少部分房價虛高嚴重的二三四線城市可能進入風險釋放區(qū)域。

    因此,，報告提出五點建議：一是保持貨幣政策的穩(wěn)健中性,，不宜放水或大幅緊縮；二是堅持“房住不炒”和“因城施策”方略,，保持調控政策定力,、穩(wěn)定房價預期；三是建立完善住房租賃市場相關制度,；四是加大政府對基本公共服務投入,，多渠道擴大基本公共服務供給,；五是加快推進住房供給側改革和長效機制建設。

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