原標(biāo)題：八大猜想,，把脈2019 地產(chǎn)業(yè)

   1月8日，易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱透過數(shù)據(jù)矩陣對2019年地產(chǎn)市場作出了部分預(yù)測。

   《國際金融報》記者據(jù)此采訪了多位行業(yè)人士,，試圖透過這些預(yù)測觀點的背后邏輯，為2019年行業(yè)的走向?qū)ふ腋嗟穆淠_點,，以期在摸索中前行,。

1 仍是經(jīng)濟壓艙石

    經(jīng)歷了2018年的“寒冬”后，在這場預(yù)測的開始,，丁祖昱便以“信心比黃金重要”為基調(diào),，希望鼓勵更多行業(yè)人士。他說,，沒有必要對房地產(chǎn)的未來失去信心,，特別是對2019年不要失去信心。以房地產(chǎn)的規(guī)模和體量,，這個行業(yè)依然是中國經(jīng)濟的壓艙石和穩(wěn)定劑,。

    但在調(diào)控頻出、“地產(chǎn)綁架經(jīng)濟”的質(zhì)疑聲日益高漲,、“住房不炒”的概念深入人心的總基調(diào)下,，未來房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中將扮演怎樣的角色？

    一位十強房企的高管對《國際金融報》記者表示,，盡管房地產(chǎn)已經(jīng)進入下半場,，但中國城鎮(zhèn)化進程遠未結(jié)束，消費者對美好生活對好房子的需求沒有減少,，房地產(chǎn)對GDP的貢獻依然可觀（超過16%）,，對上下游的拉動依然強勁。在經(jīng)濟下行壓力不改和“房住不炒”的政策要求下,，房地產(chǎn)已經(jīng)從拉動經(jīng)濟的火車頭轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)定中國經(jīng)濟的壓艙石,。

2 “放水”難解渴

   1月4日，中國人民銀行決定下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個百分點,，2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個百分點,。同時，2019年一季度到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做,。

    中國人民銀行相關(guān)負責(zé)人表示,，此次降準(zhǔn)將凈釋放約8000億元長期增量資金，可以有效增加小微企業(yè),、民營企業(yè)等實體經(jīng)濟貸款資金來源,。

    房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注的點則是：此次降準(zhǔn)能否讓更多資金流入樓市,？

    丁祖昱認為，2019年上半年可能是十年來房地產(chǎn)壓力最大的一個上半年,，政策可能會有一些變動,，但不用考慮貨幣市場對短期樓市的影響。即使貨幣適度放水,，也不會馬上作用于房地產(chǎn),。

    同策研究院研究總監(jiān)張宏偉表示，2018年以來四次降準(zhǔn)都沒有帶動樓市上漲,，此次也不會帶來過多影響,。

    張宏偉認為，2019年樓市調(diào)控依然是大基調(diào),，面對政策給予房企融資渠道的重重防火墻,，大部分資金無法進入開發(fā)領(lǐng)域，因此釋放出的流動資金難以對房地產(chǎn)產(chǎn)生作用,。房企資金面仍會緊張,，樓市降價的趨勢基本不會改變。

    在“錢緊債多”的資金命門下,，房企的融資額也在下滑,。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年,，40家典型房企融資總額為6291.24億元,，同比2017年7297.89億元下滑13.8%，其中年末12月,，上述融資總額更是僅為181.52億元,，環(huán)比上月激減64.12%，迎2018年以來最大降幅,，也創(chuàng)下了2017年以來融資新低,。

3 “四限”放松有望

    在經(jīng)歷很長一段時間的調(diào)控后，房地產(chǎn)市場在2018年最后一個月釋放出些許松綁的信號,。這段時間，山東菏澤,、廣東廣州,、廣東珠海、湖南衡陽,、安徽合肥等地陸續(xù)傳出放開限售,、限價的信息，即便衡陽在發(fā)出通知后又戲劇化地撤銷,，外界依然認為房地產(chǎn)市場松綁幾成定局,。

    一位二十強房企的高管在接受《國際金融報》記者采訪時表示，政策放松已然發(fā)生。這背后的邏輯在于房地產(chǎn)市場政策的核心訴求是“穩(wěn)”,，即樓市不能大起大落,、房價不能大漲大跌?！八南蕖笔窃谑袌龌鸨畷r的抑制政策,，而當(dāng)市場降溫之時則需要放松政策、調(diào)整預(yù)期,、托底成交與投資,。

    上述高管直言，未來,，樓市將在不突破上限和不穿透下限之間小幅波動,、尋求平衡。

4 行業(yè)規(guī)模下降

    2018上半年,，三四線城市的銷售額整體占比為69%,，而2018年第四季度是67%，下降了2個百分點,。丁祖昱認為這是一個值得關(guān)注的信號,，三四線城市整體成交乏力將會直接影響2019年的行業(yè)規(guī)模。

    一位不愿具名的知名地產(chǎn)人對《國際金融報》記者表示,，總體來看,，一二線城市人口仍在凈流入，需求長期穩(wěn)定增長,。三四線城市人口有進有出,、基本平衡、需求穩(wěn)定,。五六線城市人口流出,、需求難以增長。

    他分析,，未來不會再有大規(guī)模的政策刺激,，市場規(guī)模將回歸自然的需求并保持持續(xù)穩(wěn)定，但超過2018年市場規(guī)模的概率應(yīng)該不大,。

5 剛需下滑

    丁祖昱會上提出的另外一個警示,，緣于遠郊剛需房成交量在2018年整體出現(xiàn)滑坡。

    中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對《國際金融報》記者表示,，項目地段,、設(shè)施等方面的限制及購房者對于房價下跌的預(yù)期均是造成剛需房成交下滑的原因?！耙陨虾槔?，中環(huán)均價為9萬元/平,，外圍郊環(huán)為4萬元/平，且外圍產(chǎn)品為減配,、簡配或毛坯,，性價比不高?！?br/>

    貝殼研究院上海分院院長陳澤帥認為,，“2018年以來，上海新增新房及二手房掛牌主要集中在中環(huán)以外的區(qū)域,。其中,，新房在中環(huán)以外的供應(yīng)量占比達80%以上，二手房在中環(huán)以外的供應(yīng)量占比達65%,。從需求端來看,，中環(huán)以外的看房客戶占比總量為55%，客戶可挑選的范圍最大,，供需關(guān)系相對最為緩和,。”

   “還未見底”是陳澤帥對2019年上海外環(huán)首套剛需房的市場預(yù)期,，他表示,，“降價會讓產(chǎn)品更具競爭力?！?br/>

    盧文曦也指出,，2019年，不少捂盤的房企或因資金問題加緊推盤,，供大于求的情況對剛需有利,。

   “剛需下滑、改善需求比重上升是大趨勢,。目前政策對于普通住房較為關(guān)心,，對于低收入群體、購房困難群體,，加大公租房供應(yīng)力度,，對于有一定購買能力但又買不起商品房的人，在大城市供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房,?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，“同時,，租賃市場發(fā)展力度加大，很多城市開始出讓住房租賃用地,，未來年輕人租房的數(shù)量和比重會提升,?！?br/>

6 地價還會降

    丁祖昱發(fā)現(xiàn)，把2018年所有出讓的土地和2017,、2016年該區(qū)域周邊的土地進行對比,，超過6成的土地地價均出現(xiàn)下降?；谶@個數(shù)據(jù),，丁祖昱認為，2019年土地價格仍有下行空間且是抄底“撿漏”的好時機,。

    克爾瑞數(shù)據(jù)顯示,，2018年整體地價回落，這是5年來的首次,。截至2018年第四季度,，一、二線城市的溢價率已跌破10%,，大部分地塊均以底價成交,；而平均溢價率曾經(jīng)超過50%的三四線城市溢價率也回落至18%。

    雖土地溢價率走低,，但限于融資環(huán)境趨緊和銷售去化表現(xiàn)不振等難題,，相較于國企和央企，2018年下半年,，民營房企在招拍掛市場的表現(xiàn)較為保守,。

   “土地價格或已達到底部區(qū)域，但購房者還在觀望,，房價預(yù)期還會下跌,，項目的獲利空間能有多大、公司現(xiàn)金流是否足以支撐開發(fā)成本等都是我們拿地時的考慮因素,?！币晃环科蠊芾砣藛T對《國際金融報》記者表示。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,，以城市能級來看,，隨著貨幣化安置逐漸減少，房企或回歸核心一二線城市拿地,，致使該類城市成交量,、價回溫。

7 租賃業(yè)大洗牌

    對于近來大熱的租賃行業(yè),，丁祖昱表示,，“機遇”在于將個人房源轉(zhuǎn)化為機構(gòu)運營，且運營企業(yè)需“傍上”房企這棵“大樹”,，以此減輕壓力,。

   有中介人士對《國際金融報》記者表示,，大的機構(gòu)和平臺進入租賃行業(yè)，或可改善此前房源信息雜亂及房東因直租隨意加價,、違約等現(xiàn)象,，提高行業(yè)經(jīng)營的規(guī)范化和透明化。

    但是,，上述人士也指出,，住房租賃行業(yè)機構(gòu)化或也意味著機構(gòu)對市場房源的壟斷，其對租金的定價將具備巨大影響力,。

    2018年,，我愛我家前副總裁胡景暉就曾點名，以自如,、蛋殼為代表的長租公寓運營商,，為擴張規(guī)模，以高于市場的價格從房東手中爭搶房源,，再通過其囤積的大量房源形成可干預(yù)市場租金水平的話語權(quán),。

    實際上，與因盲目擴張而資金鏈斷裂的長租公寓類似的案例在2018年并不少見,。

   “資金和運營能力不足是不少租賃企業(yè)陷入發(fā)展瓶頸的原因,。與品牌房企合作，可借助房企的融資渠道與經(jīng)營優(yōu)勢,，加大租賃業(yè)務(wù)規(guī)模擴張,。”上述人士表示,。

    但是,，對于已涉足或?qū)⒆》孔赓U列為其多元化戰(zhàn)略板塊之一的房企來說，與中小型,、區(qū)域性租賃機構(gòu)合作或許并不具吸引力,。

    據(jù)了解，萬科,、龍湖,、旭輝等目前已形成一定的長租規(guī)模。以將租賃住宅列為其核心業(yè)務(wù)的萬科來說,，截至2018年上半年,，其已累計獲取房間數(shù)超過16萬間。

    碧桂園,、保利,、越秀、華潤、首創(chuàng),、正榮等房企也在長租領(lǐng)域立下“壯志”,，比如碧桂園就計劃，到2020年,，圍繞一線城市及周邊區(qū)域，拓展100萬套長租公寓,。

    此外,，美的置業(yè)、綠地,、中海,、花樣年、陽光城等房企均有試水長租公寓的動作,。

    不過,，在目前樓市整體走弱的環(huán)境下，受投資回報周期及資金沉淀等因素影響,，房企是否會從獨立開發(fā)建造轉(zhuǎn)向收購已較為成熟的租賃項目還有待觀察,。

   “目前租賃市場供需結(jié)構(gòu)不平衡，低端需求被低估導(dǎo)致低價房源少,，再加上房價上漲的傳導(dǎo)性,，租賃市場發(fā)展還較不成熟?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示,。

8 物業(yè)管理被看好

    2018年，隨著碧桂園,、雅居樂,、新城、佳兆業(yè),、旭輝等房企紛紛分拆旗下物業(yè)板塊赴港上市,，物業(yè)成為2018年房企多元化轉(zhuǎn)型中的新“戰(zhàn)場”。

    社區(qū)復(fù)合型需求的增長,、資本市場對于物業(yè)公司估值的認可,、BAT“嗅香而來”尋求在社區(qū)業(yè)態(tài)布局上合作、房企通過并購搶占物業(yè)管理規(guī)模和資源……上述種種跡象均讓丁祖昱看好物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?br/>

    相反,，針對養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè),，由于“老”的定義和界限在不斷改變中，且養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈和商業(yè)模式目前還處于培育期,，丁祖昱建議房企特別是民營房企現(xiàn)階段“稍安勿躁”,。

    嚴躍進指出，目前很多養(yǎng)老地產(chǎn)項目,，真實入住率不高,，且與住宅項目差異不大,，而醫(yī)護型的“老年社區(qū)”在運營上或面臨較多問題。

    “物業(yè)行業(yè)之所以拔尖,，在于物業(yè)公司上市動作比較多,。”嚴躍進認為,，“在物理管理領(lǐng)域,，創(chuàng)新業(yè)態(tài)形式較多，比如以物業(yè)項目為平臺,，通過應(yīng)用移動互聯(lián)網(wǎng),、云平臺等技術(shù)，連接供應(yīng)商和業(yè)主,，挖掘新消費場景,，并從中抽取交易傭金?！?br/>

    作為與地產(chǎn)開發(fā)接軌的增值業(yè)務(wù),，物業(yè)管理是不少房企切入存量房市場的首選“玩法”，而分拆物業(yè)獨立上市也有助于房企借力融資新通道換賽道競爭,。

    但也有房企對于物業(yè)上市保持觀望狀態(tài),，比如萬科。據(jù)悉,，在被問及萬科物業(yè)何時上市時,，萬科董事局主席郁亮表示，需待萬科物業(yè)具備千億級市值的實力和基礎(chǔ)后再考慮上市,。

    萬科的“按兵不動”不無道理,。從2018年上市的房企物業(yè)公司來看，多數(shù)物業(yè)公司營收還難擺脫對母公司或關(guān)聯(lián)方住宅業(yè)務(wù)的依賴,，如何擴大第三方市場份額,、實現(xiàn)收入多樣化還考驗著這些資本市場上的“新兵”。

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