我市把管好用好房屋維修資金,、 構(gòu)建新型和諧社區(qū)作為重大民生工程來抓,， 著力完善政策制度，創(chuàng)新管理機(jī)制,，努力利民便民,，房屋維修資金管理逐步走向規(guī)范化制度化軌道,。 近幾年來， 我市連續(xù)三次在全省房屋維修資金管理工作會,、 全省房地產(chǎn)市場管理工作會上介紹經(jīng)驗(yàn),，連續(xù)三次通過審計(jì)、財(cái)政部門的賬務(wù)審計(jì),，連續(xù)四年被評為全國維修資金規(guī)范化管理先進(jìn)單位,。同時(shí)，先后有省內(nèi)外40個(gè)城市的業(yè)內(nèi)人士到南充學(xué)習(xí)房屋維修資金規(guī)范化管理經(jīng)驗(yàn),。

      強(qiáng)化監(jiān)管構(gòu)建科學(xué)合理的管理體系

　　歸集方式由代繳改自繳,。 為確保維修資金應(yīng)收盡收， 我市調(diào)整了歸集方式,， 重新科學(xué)合理選準(zhǔn)維修資金繳存時(shí)間節(jié)點(diǎn),。 將維修資金作為商品房買賣合同登記備案及房屋權(quán)屬登記的必備要件， 實(shí)行兩道關(guān)口把關(guān),。 將開發(fā)建設(shè)單位代收代繳改為由購房人在商品房買賣合同登記備案前,，業(yè)主直接到主城區(qū)4個(gè)維修資金專戶管理銀行的201個(gè)網(wǎng)點(diǎn)繳存， 確保購房人維修資金繳入專戶,。在辦理房屋權(quán)屬初始登記前,，開發(fā)建設(shè)單位未售房屋的維修資金實(shí)行全額墊交， 從而避免了過去少數(shù)開發(fā)建設(shè)單位代收代繳中的挪用,、多收少報(bào)少繳的現(xiàn)象,。 管理機(jī)構(gòu)還實(shí)行了房屋初始登記項(xiàng)目現(xiàn)場核實(shí)幢數(shù)、面積,、抽查商品房買賣合同核實(shí)維修資金繳存金額制度,。目前，市本級1301個(gè)房屋初始登記項(xiàng)目全部繳清了維修資金,，保證了應(yīng)收盡收,。

　　歸集標(biāo)準(zhǔn)由低到高。結(jié)合貫徹國家,、省,、市房屋維修資金政策，近幾年來，我市4次組織召開聽證會,，對維修資金歸集標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行聽證,， 廣泛聽取人大代表、政協(xié)委員,、開發(fā)建設(shè)單位和社會各界的意見,。4次調(diào)整維修資金歸集標(biāo)準(zhǔn)，維修資金由每平方米15元,、20元逐步調(diào)至每平方米30元,、40元，今年將調(diào)至每平方米50元至60元,。 維修資金繳存標(biāo)準(zhǔn)與我市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展,、 市民收入相適應(yīng)，歸集標(biāo)準(zhǔn)比較科學(xué)合理,。

　　資金續(xù)籌由點(diǎn)到面。 我市將物業(yè)小區(qū)公共收益作為維修資金續(xù)籌的重要支撐進(jìn)行了有益的探索,。2018年10月,， 在順慶區(qū)大都會小區(qū)推行了公共收益補(bǔ)充維修資金試點(diǎn)。今年,，我市試點(diǎn)擴(kuò)面,，選擇東方國際社區(qū)等10個(gè)小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)。鼓勵(lì)事業(yè)單位,、 國有企業(yè)進(jìn)行老舊小區(qū)續(xù)籌維修資金試點(diǎn),， 南充力匯建設(shè)集團(tuán)等6個(gè)小區(qū)補(bǔ)建了維修資金制度。同時(shí),，我們還對2009年以前開發(fā)建設(shè)單位代收代繳維修資金期間未售房屋及緩繳項(xiàng)目進(jìn)行了清理,。

      完善使用機(jī)制 構(gòu)建公平公正的監(jiān)管體系

　　發(fā)揮資金急救作用，建立維修資金應(yīng)急使用機(jī)制,。2012年以來,， 我市明確了電梯、消防,、二次供水,、地下管網(wǎng)堵塞、屋頂（外墻）滲漏等7類影響業(yè)主住用安全的緊急情形,，實(shí)行邊修邊報(bào)的應(yīng)急維修機(jī)制,。解決了三分之二業(yè)主簽字難、決策時(shí)間過長的使用難,，讓維修資金成為“及時(shí)雨”,，及時(shí)消除房屋隱患。近年來，我市又優(yōu)化了維修資金應(yīng)急除險(xiǎn)舉措,， 將備案時(shí)間由三天縮短至一天,，實(shí)行快報(bào)快處快修，“問題”房屋及時(shí)除險(xiǎn),。為避免應(yīng)急維修三分之二業(yè)主未簽字面臨的使用管理風(fēng)險(xiǎn),，我們采取街道辦事處、社區(qū)核實(shí)簽字,，消防,、電梯故障由消防、 質(zhì)監(jiān)部門出具檢測報(bào)告,，在小區(qū)電梯口,、單元門上進(jìn)行公示使用方案、工程預(yù)決（結(jié)）算,，管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)場核實(shí)拍照取證等方式予以綜合管控,。在物業(yè)小區(qū)電梯故障動用維修資金方面，聘請電梯專家參與小區(qū)現(xiàn)場初勘,、竣工驗(yàn)收,，并對更換單件使用金額5000元以上進(jìn)行現(xiàn)場取證、 以舊換新等方式,，從而有效避免維修資金使用中的弄虛作假現(xiàn)象,。2018年，市本級有132個(gè)物業(yè)小區(qū)使用維修資金,，應(yīng)急維修項(xiàng)目達(dá)到86個(gè),，占70%。

　　啟動招標(biāo)（抽簽）程序,，建立公平選擇施工企業(yè)機(jī)制,。 為形成公開透明、方便快捷機(jī)制,，使物業(yè)維修工程施工企業(yè)選擇在陽光下運(yùn)行,， 我市對使用金額5萬元以下申報(bào)項(xiàng)目，采取由業(yè)委會在市維修企業(yè)名錄庫中直接選擇施工企業(yè)方式,。2018年下半年又采取施工企業(yè)自愿報(bào)名,、業(yè)委會現(xiàn)場抽簽產(chǎn)生施工企業(yè)的方式選擇施工單位； 對使用金額5萬元以上申報(bào)項(xiàng)目,，前幾年全部采取業(yè)主代表評分選擇施工企業(yè),，今年改為由招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)公開招標(biāo)（比選）選擇施工單位，招標(biāo)會前由業(yè)委會在市物業(yè)維修工程招標(biāo)專家?guī)熘谐槿?名專家及業(yè)委會主任進(jìn)行評標(biāo)定標(biāo),，抽簽,、招標(biāo)（比選）條件,、過程、結(jié)果公開透明,，接受業(yè)主監(jiān)督,。今年以來，抽簽項(xiàng)目達(dá)27個(gè),，招標(biāo)項(xiàng)目達(dá)5個(gè),。公平競爭機(jī)制的形成，大大降低了使用糾紛,，提高了維修資金公信力,，規(guī)避了管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。

　　啟動工程審價(jià)等程序,，建立第三方快捷服務(wù)機(jī)制,。近幾年來，根據(jù)我市維修資金政策性專業(yè)性強(qiáng),、業(yè)委會專業(yè)化不足的現(xiàn)狀,，大力啟動第三方服務(wù)來彌補(bǔ)業(yè)委會專業(yè)化不足的問題，提高維修資金的使用效率,。 我市采取公開條件,、企業(yè)自愿報(bào)名、 管理機(jī)構(gòu)審核的方式,，建立了物業(yè)維修工程施工企業(yè),、物業(yè)維修工程審價(jià)機(jī)構(gòu),、物業(yè)維修工程招標(biāo)專家三個(gè)名錄庫,。維修工程的工程量清單制作及控制價(jià)報(bào)告全部由業(yè)委會選擇工程造價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行制作；工程造價(jià)機(jī)構(gòu)對使用金額1萬元以上的物業(yè)維修工程進(jìn)行結(jié)算審價(jià),， 工程造價(jià)機(jī)構(gòu)與業(yè)委會,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、監(jiān)理單位一道參與小區(qū)維修工程竣工驗(yàn)收,， 出具的工程審價(jià)報(bào)告由施工單位,、業(yè)委會、造價(jià)機(jī)構(gòu)三方認(rèn)可并簽字蓋章,， 審價(jià)報(bào)告作為維修資金撥付的前置條件,。2014年以來， 市本級400個(gè)物業(yè)維修工程進(jìn)行了工程結(jié)算審價(jià),， 審減率平均達(dá)到12.3%,，2018年達(dá)到14.5%，審減金額89萬元,。除物業(yè)維修工程實(shí)行招標(biāo)代理,、維修企業(yè)全額墊資維修外， 我市要求使用金額在20萬元以上的小區(qū)聘請工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)理監(jiān)督， 著力解決業(yè)委會專業(yè)性不足的難題,，有效維護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益,。

　　突出監(jiān)管重點(diǎn)， 建立使用過程管控機(jī)制,。近年來,，我市嚴(yán)格遵循“業(yè)主決策、政府監(jiān)督,、方便快捷,、公開透明”的維修資金使用管理原則，努力探索業(yè)主,、業(yè)委會,、管理機(jī)構(gòu)、 維修企業(yè),、 審價(jià)機(jī)構(gòu),、“五位一體”、“五個(gè)到位” 的維修資金使用管理模式,，保證了業(yè)主決策,、 業(yè)委會實(shí)施、 管理機(jī)構(gòu)監(jiān)督,、維修企業(yè)施工,、工程造價(jià)機(jī)構(gòu)審價(jià)“五個(gè)到位”，形成了相互制約,、相互監(jiān)督,、公開透明的維修資金使用機(jī)制。 明確了業(yè)委會在維修資金使用申報(bào),、 工程詢價(jià),、 合同簽訂、現(xiàn)場監(jiān)管,、竣工驗(yàn)收的實(shí)施主體責(zé)任,；明確了管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督責(zé)任， 凡申報(bào)使用維修資金的小區(qū),， 維管中心均安排工作人員不少于兩次到小區(qū)現(xiàn)場核實(shí)申報(bào)項(xiàng)目的真實(shí)性,，對小區(qū)已公示的使用申請表、工程預(yù)（結(jié)）算表,、業(yè)主簽字等要件進(jìn)行拍照取證,。管理機(jī)構(gòu)工作人員參與竣工驗(yàn)收現(xiàn)場、施工企業(yè)招標(biāo)（比選）現(xiàn)場,、增項(xiàng)增量工程現(xiàn)場核實(shí)取證,， 使維修資金使用的事前事中事后得到有效監(jiān)督,，維修工程弄虛作假、價(jià)格高估冒算得到有效遏制,。近幾年來,，市本級518個(gè)小區(qū)使用維修資金3650萬元，沒有發(fā)生一起維修項(xiàng)目申報(bào)弄虛作假或價(jià)格虛高而引發(fā)的重大糾紛及投訴事件,。

      強(qiáng)化資金監(jiān)管 構(gòu)建安全穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制

　　建立招標(biāo)選定維修資金專戶銀行機(jī)制,。 我市維修資金專戶管理銀行長期只有一家， 市本級15.6億元維修資金全部放在一個(gè)“籃子”里,。2018年上半年,，我市啟動了維修資金專戶管理銀行招標(biāo)工作， 將近三年維修資金增量作為條件進(jìn)行公開招標(biāo),，做到報(bào)名條件,、招標(biāo)過程、招標(biāo)結(jié)果公開透明,， 專戶銀行風(fēng)險(xiǎn),、服務(wù)、增值等指標(biāo)作為評分條件,，在報(bào)名競標(biāo)的8家駐市金融機(jī)構(gòu)中選擇了3家實(shí)力雄厚,、服務(wù)水平較高的專戶銀行，使我市維修資金專戶銀行達(dá)到4家,。市場競爭機(jī)制的形成,，既分?jǐn)偭司S修資金存儲風(fēng)險(xiǎn)，又提高了專戶銀行服務(wù)水平,， 還提高了增值收益,。

　　建立增值收益分?jǐn)偨o業(yè)主機(jī)制。近幾年,，我市通過招投標(biāo),、簽訂金融合作協(xié)議等方式,， 提高了維修資金增值收益,，維修資金年增值收益至今達(dá)到3%以上， 市本級13.7億元維修資金本金產(chǎn)生的增值收益達(dá)到1.852億元,。 從2015年起,，管理機(jī)構(gòu)每年都將維修資金增值收益全部分?jǐn)偟?0萬戶維修資金所有權(quán)人賬戶滾存使用，有力地維護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益,。

　　建立維修資金賬務(wù)公開透明機(jī)制,。我市維修資金全部實(shí)現(xiàn)“專戶存儲、?？顚Ｓ?、按幢立賬,、核算到戶”管理。存儲系統(tǒng),、業(yè)務(wù)系統(tǒng)定期實(shí)行手工及網(wǎng)上對賬,，做到賬實(shí)相符。全市維修資金信息系統(tǒng)建立后,，業(yè)主足不出戶即可查詢到本人的維修資金余額情況,。 從2015年起，管理機(jī)構(gòu)每年都向市本級上千個(gè)物業(yè)小區(qū)發(fā)放張貼維修資金對賬單,，及時(shí)公布維修資金本金,、使用金額、增值金額及余額,，同時(shí)還通過維修資金管理信息系統(tǒng)公布維修資金賬務(wù),，主動接受業(yè)主監(jiān)督。

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