2019 年“穩(wěn)房價(jià)”是基調(diào)。在人口流入量大、住房價(jià)格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地,，加快推進(jìn)租賃住房建設(shè),。繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性,，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié),，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求,，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房,，確保市場穩(wěn)定。

     房地產(chǎn)政策的松緊程度取決于房地產(chǎn)市場發(fā)展的景氣狀況,，帶有逆周期調(diào)整的性質(zhì),。無論是“因城施策”還是“一城一策”，實(shí)際上就是要各個城市根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實(shí)際情況采取調(diào)控措施,，這是未來房地產(chǎn)調(diào)控的基本原則,，就是保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),。

     當(dāng)前,，房地產(chǎn)市場在“房住不炒”的戰(zhàn)略定位指導(dǎo)下，堅(jiān)持因城施策,，一城一策,，落實(shí)城市主體責(zé)任，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了明顯成效,。2019年上半年,，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)平穩(wěn)回落態(tài)勢，各類物業(yè)銷售面積均呈負(fù)增長態(tài)勢,，土地購置面積和土地成交價(jià)款均大幅下降,，住宅投資熱與商辦類物業(yè)投資冷的現(xiàn)象仍然延續(xù)。雖然3,、4月份各地房屋銷售情況呈現(xiàn)“小陽春”態(tài)勢市場預(yù)期有所好轉(zhuǎn),，但5月份的市場數(shù)據(jù)回落說明樓市回暖尚不穩(wěn)定，樓市“小陽春”動力明顯不足,，這場由于資金寬松導(dǎo)致的“小陽春”,，在政策影響下已經(jīng)快速退燒，尤其是部分三四線城市可能會繼續(xù)步入降溫的通道,，接下來房地產(chǎn)市場有可能會進(jìn)入新一輪的調(diào)整期,。

     上半年房地產(chǎn)市場運(yùn)行的突出特點(diǎn)

     從2019年1至5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況來看,，主要表現(xiàn)出三個方面明顯變化：

     第一，各類物業(yè)銷售面積均負(fù)增長,，銷售價(jià)格漲幅回落,。住宅、辦公樓,、商業(yè)營業(yè)用房銷售面積全部負(fù)增長,。1—5月份，商品房銷售面積5.6億平方米,，同比下降1.6%,，降幅比1—4月份擴(kuò)大1.3個百分點(diǎn)。其中,，住宅銷售面積下降0.7%,，辦公樓銷售面積下降12.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降12.9%,。同時(shí),，商品房銷售額51773億元，同比增長6.1%,，其中,，住宅銷售額增長8.9%，辦公樓銷售額下降12.3%,，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降9.7%,。由此可計(jì)算得出，2019年1—5月份,，商品房平均銷售價(jià)格為9325元/平方米,，同比增速為7.8%，同比漲幅回落0.8個百分點(diǎn),。其中住宅成交均價(jià)9243元/平方米,，同比上漲9.7%；商業(yè)營業(yè)用房成交均價(jià)同比上漲3.6%,；辦公樓成交均價(jià)同比下跌0.1%,。商品房均價(jià)與2018年全年相比上漲6.7%，漲幅回落2.86個百分點(diǎn),。其中,，住宅上漲8.2%，辦公樓上漲2.1%,，商業(yè)營業(yè)用房上漲1.7%,。

     第二，土地購置面積和土地成交價(jià)款均大幅下降。2019年1—5月份,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.2%,，土地成交價(jià)款同比下降35.6%，土地購置面積和土地成交價(jià)款的跌幅之大前所未有,，土地購置面積是自1998年以來的最大跌幅,，土地成交價(jià)款是自最早此數(shù)據(jù)公布的2004年以來的最大跌幅。而且,，土地成交價(jià)款跌幅超過土地購置面積，土地平均成交價(jià)格有所下降,。1—5月份,，土地平均成交價(jià)格為4389元/平方米，同比增速為-3.5%,，是2012年以來首次同比下跌,，比2018年全年的5525元/平方米低21%、比2017年的5349元/平方米低18%,，這是自2012年以來首次出現(xiàn)土地成交價(jià)格下降的情況,。由于土地價(jià)格是形成商品房價(jià)格的基礎(chǔ)要素，其漲跌在滯后1-2年后將反映到商品房市場,。因此短期內(nèi),，土地市場對新建商品房市場價(jià)格有拉低作用。

     第三,，住宅投資火熱與商辦類物業(yè)投資疲軟的現(xiàn)象仍然延續(xù),。2019年1—5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長11.2%,，比2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資9.5%的增幅有所上升,，如果全年能保持這樣的投資勢頭，將是自2015年以來首次重回兩位數(shù)增幅,。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長為住宅投資增幅帶動,，1—5月份住宅投資同比增長16.3%，而辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資均為負(fù)增長,，投資增速分別為-3.6%和-9.7%,。住宅投資火熱與商辦類物業(yè)投資疲軟的現(xiàn)象仍然延續(xù)。其中,，辦公樓投資雖為負(fù)增長但降幅比2018年有所收窄,，商業(yè)營業(yè)用房投資降幅則比2018年進(jìn)一步擴(kuò)大。從地區(qū)差異來看,，1—5月份西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速約為東部,、中部地區(qū)的兩倍，東北地區(qū)投資增幅最低，東部,、中部,、西部、東北地區(qū)投資同比增幅分別為9.7%,、9.2%,、18.5%和7.1%。同時(shí),，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比增長8.8%,，房屋新開工面積同比增長10.5%。

     總體來看,，上半年的房地產(chǎn)市場特點(diǎn)突出表現(xiàn)為：市場成交乏力,，商品住房銷售將進(jìn)一步回落；土地成交面積,、金額累計(jì)增速雙雙大幅回調(diào)將對未來市場形成較大的下行壓力,；總體開發(fā)投資依舊維持較高水平，但房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步回調(diào),。預(yù)期2019年房地產(chǎn)市場平穩(wěn)調(diào)整態(tài)勢不會發(fā)生實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變,。

     影響未來房地產(chǎn)市場走勢的幾個關(guān)鍵因素

     綜合2018年與2019年上半年的房地產(chǎn)市場情況，未來房地產(chǎn)市場可能存在的一些苗頭性,、傾向性,、潛在性問題，值得引起關(guān)注,。

     第一,，城市極化帶來的部分城市房價(jià)上漲過快。中國的城市化已經(jīng)走向了一個新的階段,，即以部分二線超大城市為核心的城市形成了新的增長極,。無論是房價(jià)上漲幅度還是持續(xù)時(shí)間，一些二線甚至個別三線城市都完全超越了一線城市,。如果城市的房價(jià)上漲是有基本面支撐的,，那風(fēng)險(xiǎn)相對來說是可控的；相反,，如果城市的房價(jià)上漲并沒有基本面支撐,，純粹由房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期支撐，那就是泡沫需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范,。當(dāng)前部分二線熱點(diǎn)城市和個別三線城市由于大量青壯年人口流入,、城市經(jīng)濟(jì)增長推動了房地產(chǎn)市場的繁榮，但同時(shí),，資本市場安全優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品短缺的大環(huán)境沒有改變,，這使得房價(jià)的增長帶來的投機(jī)投資需求在一些二線城市仍然非常旺盛,。此外，一些地方采取的行政性措施,，如新房搖號,，實(shí)際上增加了很多套利需求。

     第二,，棚改退出后部分中小城市的市場隱憂顯現(xiàn),。由于去庫存、棚戶區(qū)改造的政策效果疊加,，全國商品房待售面積繼續(xù)大幅減少,，相比大中城市而言，中小城市對房地產(chǎn)市場銷售量增幅的貢獻(xiàn)更大,，主要受棚改政策影響,。未來棚改融資將由政府購買棚改服務(wù)模式轉(zhuǎn)向以發(fā)行棚改專項(xiàng)債為主，鼓勵國開行,、農(nóng)發(fā)行對收益能平衡的棚改項(xiàng)目繼續(xù)貸款。隨著去庫存,、棚戶區(qū)改造政策的收緊,、中小城市市場飽和度的增加，缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的中小城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)將有所提升,。

     第三,，收縮型城市面臨房地產(chǎn)價(jià)格下跌的可能。在經(jīng)歷了30多年的高速增長和快速擴(kuò)張后,，以一些工礦城市和資源型城市為代表的局部收縮已初見端倪,。在全球化和信息化的推動下，各種社會經(jīng)濟(jì)要素會進(jìn)一步向特大城市和城市群地區(qū)聚集,，加上全球經(jīng)濟(jì)增長放緩等潛在風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素的存在,，個別城市出現(xiàn)收縮問題不可避免，難免不對收縮城市房價(jià)產(chǎn)生沖擊,。因此,，在中國目前城鎮(zhèn)化減速階段，對于部分有收縮跡象或已經(jīng)收縮的城市要最大程度避免不必要的城市擴(kuò)張和城市郊區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，減小后期城市更新發(fā)展規(guī)劃的難度,。同時(shí)對于有收縮跡象的城市在要避免增量規(guī)劃，逐步轉(zhuǎn)為存量規(guī)劃,，甚至減量規(guī)劃,。將城市發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)向現(xiàn)有存量土地的再開發(fā)，依據(jù)城市發(fā)展環(huán)境與自身優(yōu)勢,，調(diào)整城市的性質(zhì)與功能,。

     第四,，住房租賃市場或面臨集體土地入市的沖擊。在“堅(jiān)持房子是用來住的,、不是用來炒的定位,，加快建立多主體供給、多渠道保障,、租購并舉的住房制度”的政策導(dǎo)向下,，各地紛紛出臺政策措施大力發(fā)展住房租賃市場。其中,，利用集體土地建設(shè)租賃住房對市場的影響不可小覷,。以北京市為例，計(jì)劃自2017年至2021年五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地用于建設(shè)集體租賃住房,，平均每年供地任務(wù)量約200公頃,；2018年度北京市建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中，計(jì)劃供應(yīng)國有住宅用地1000公頃,、集體土地租賃住房用地200公頃,，集體土地租賃住房用地占全部住宅用地的六分之一，2018年底已實(shí)現(xiàn)集體土地租賃住房用地供應(yīng)209.2公頃,，完成率達(dá)105%,。可以預(yù)期,，在未來幾年,，隨著集體土地租賃住房用地的供給與集體土地租賃住房的建設(shè)，相當(dāng)數(shù)量的新增租賃房源將集中入市,，這將給當(dāng)?shù)氐淖》孔赓U市場帶來不小的沖擊,。

     第五，土地市場成交下降或使地方財(cái)政收入承壓,。2018年土地購置面積繼續(xù)增加,，但土地平均成交價(jià)格增幅明顯收窄，土地平均成交價(jià)格同比增加3.3%,，大大低于自2013年起土地平均成交價(jià)格10%至30%的增幅,。2019年上半年更是出現(xiàn)了土地購置面積和土地成交價(jià)款均大幅下降的情況。土地成交下降,，一方面是房地產(chǎn)信貸資金總體收緊的情況并未改變,，部分地塊出讓附帶條件過多令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拿地意愿降低；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)融資成本較高,，未來形勢不明,，在土地價(jià)格水平高位時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。土地市場成交大幅下降,，必將使財(cái)政收入減少的壓力有所增加,。2019年1至5月份,，國有土地使用權(quán)出讓收入同比下降6.0%，而且自2019年起國有土地使用權(quán)出讓收入就一直處于負(fù)增長的狀態(tài),。未來如果土地市場成交繼續(xù)保持下行的態(tài)勢,，財(cái)政收入減少的壓力將進(jìn)一步加大。

     “房住不炒”的政策調(diào)控思路不斷完善

     自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“房住不炒”的定位以來,，延續(xù)了兩年多的調(diào)控政策取得了預(yù)期的效果,，使得長期形成的房價(jià)上漲預(yù)期發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變。尤其是2018年下半年以來,，住房銷售漲幅放緩,、土地溢價(jià)率持續(xù)下降、土地流拍數(shù)量激增,，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩,，市場下行壓力增大。各地紛紛出臺措施放松限制性調(diào)控政策,，緩解市場壓力,。但中央“房住不炒、因城施策”的調(diào)控思路并未發(fā)生根本改變,，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將從以下三個維度進(jìn)一步拓寬加厚,。

     第一，穩(wěn)定——房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展是重中之重,。2018年12月24日，住建部部長王蒙徽表示,，2019年將以穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo),，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,，要以解決新市民住房問題為主要出發(fā)點(diǎn)，補(bǔ)齊租賃住房短板,。因此,，2019 年“穩(wěn)房價(jià)”是基調(diào)。在人口流入量大,、住房價(jià)格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地,，加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)。繼續(xù)推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作,。深化住房公積金制度改革,，研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，加大對城鎮(zhèn)中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度,，全面提高住房公積金服務(wù)效能和管理水平,。繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性,、穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié),，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房,，確保市場穩(wěn)定,。

     第二，分化——房地產(chǎn)調(diào)控政策分化是大勢所趨,。房地產(chǎn)政策的松緊程度取決于房地產(chǎn)市場發(fā)展的景氣狀況,，帶有逆周期調(diào)整的性質(zhì)。當(dāng)前,，一二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)主要依靠市場,、人口增量驅(qū)動，三四線城市則主要依靠棚改政策驅(qū)動,。因此,，房地產(chǎn)調(diào)控政策也出現(xiàn)了明顯的分化趨勢。無論是“因城施策”還是“一城一策”,，實(shí)際上就是要各個城市根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實(shí)際情況采取調(diào)控措施,，這是未來房地產(chǎn)調(diào)控的基本原則，就是保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展,，不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),。在市場壓力較大的一二線熱點(diǎn)城市，將繼續(xù)維持嚴(yán)厲的調(diào)控政策不放松,，在防范房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的同時(shí),，著眼于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，從土地,、金融,、稅收等方面推進(jìn)住房制度改革；而在其他三四線城市則將維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,，防范房地產(chǎn)市場價(jià)格下跌過快作為首要任務(wù),。

     第三，放權(quán)——更加注重地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任,。2018年12月19日至21日,，中央經(jīng)濟(jì)工作會議用66個字定位了房地產(chǎn)市場：“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的,、不是用來炒的定位,，因城施策、分類指導(dǎo),，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任,，完善住房市場體系和住房保障體系,。”在今年的政府工作報(bào)告中將落實(shí)城市主體責(zé)任進(jìn)一步明確,，意味著地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的自主權(quán)力進(jìn)一步擴(kuò)大,。強(qiáng)調(diào)“因城施策”、“一城一策”,，更加注重各地政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任和自主權(quán)的擴(kuò)大,，體現(xiàn)了中央調(diào)控政策的原則性和地方調(diào)控措施的靈活性的結(jié)合。

     對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的總體認(rèn)識及建議

     首先,，上半年部分二線城市市場熱度顯著回升引發(fā)了調(diào)控的再次升級,。為遏制地價(jià)的持續(xù)上揚(yáng)，已經(jīng)有多城對土地拍賣規(guī)則進(jìn)行了相關(guān)調(diào)整,。由此看來,，“房住不炒”依然是調(diào)控的核心，“以穩(wěn)為主,、一城一策”的政策基調(diào)沒有改變,。而結(jié)合5月的土地成交情況來看，土地市場投資熱度已經(jīng)有一定的緩解,，土拍溢價(jià)率明顯回落,。這說明，市場調(diào)控已經(jīng)有所奏效,，房企對市場預(yù)期逐漸放低,，拿地逐漸回歸理性。各類土拍新規(guī)調(diào)整雖然在短期內(nèi)緩解部分地市高熱現(xiàn)象,，但并未對市場長期走向產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性作用,。要維持地價(jià)的平穩(wěn)，關(guān)鍵還是要適度加大熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng),，促使土地市場供求平衡，真正實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房價(jià),、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。

     其次,，由于不同城市能級的市場運(yùn)行結(jié)果呈現(xiàn)明顯分化的趨勢,，一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點(diǎn)，適當(dāng)松動過緊的行政管制措施,，在政策邊際改善之下,，市場成交活躍度將有所提升，銷售面積同比可能實(shí)現(xiàn)小幅增長,；大部分三四線城市已完成去庫存的地區(qū)將逐步退出或減少貨幣化安置,。失去強(qiáng)政策托底且市場需求明顯透支,，市場銷售有可能重回下行通道。雖然3,、4月份各地房屋銷售情況呈現(xiàn)“小陽春”態(tài)勢,，市場預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，但5月份的市場數(shù)據(jù)說明樓市回暖尚不穩(wěn)定,，樓市小陽春明顯動力不足,，部分三四線城市可能會逐漸步入降溫的通道之中，房地產(chǎn)市場有可能會進(jìn)入新一輪的調(diào)整期,。房地產(chǎn)市場應(yīng)重點(diǎn)防范部分三四線城市價(jià)格快速下跌的風(fēng)險(xiǎn),。

     最后，不論短期調(diào)控還是長效機(jī)制,，房地產(chǎn)政策總體目標(biāo)是一致,，即保持市場基本穩(wěn)定，防止大起大落,?？梢哉f，房地產(chǎn)市場基本穩(wěn)定本身就是對國民經(jīng)濟(jì)的重大貢獻(xiàn),。目前,，中央采取的因城施策、分類調(diào)控的大方向是正確的,，也產(chǎn)生了良好效果,，市場風(fēng)險(xiǎn)總體可控。面對市場價(jià)格波動壓力,，應(yīng)進(jìn)一步細(xì)分調(diào)控手段,。一方面要“堵”，另一方面也要“疏”,，將壓力在達(dá)到危險(xiǎn)邊界前進(jìn)行疏導(dǎo)和化解,。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)全國市場壓力分布實(shí)時(shí)監(jiān)測,、預(yù)測和預(yù)警,，對過度上漲和下跌城市及區(qū)域進(jìn)行深度跟蹤調(diào)研和輔導(dǎo)調(diào)控。

        （作者單位：中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所）

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