29日,,聚焦尋找行業(yè)新動能,、實現(xiàn)多元化探索的“2019博鰲房地產(chǎn)論壇”正式閉幕,。在業(yè)內(nèi)看來,,房地產(chǎn)行業(yè)正在從高速增長向平穩(wěn)增長過渡,隨著調(diào)控政策的進一步深入和精細化,,如何在速度,、風(fēng)險和利潤之間實現(xiàn)多維度、多層次的平衡成為行業(yè)發(fā)展關(guān)鍵所在,,當前的房地產(chǎn)企業(yè)需要集體突圍,,行業(yè)內(nèi)部也進入新一輪整合期。
上半年房企業(yè)績深度分化
在此次博鰲房地產(chǎn)論壇上,,與會企業(yè)人士和業(yè)內(nèi)專家普遍認為,,房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)走出舒適區(qū),行業(yè)面臨的不確定性在不斷增加,。僅從上半年的業(yè)績表現(xiàn)來看,,大房企的銷售業(yè)績普遍穩(wěn)健增長。與此同時,,不少現(xiàn)金流緊張的房企,,不得不轉(zhuǎn)賣項目斷臂求生,甚至直接破產(chǎn),。
近日,,克而瑞方面針對房企上半年業(yè)績監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,從盈利結(jié)構(gòu)來看,,市場調(diào)整期房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)持續(xù)放大,,集中度進一步提升;同時,,盈利能力的分化也在加大,。其中,2019年上半年預(yù)計盈增(排除扭虧)的房企中,,百強房企占到11家,,而盈虧的則基本是小規(guī)模房企。此外,,規(guī)模房企的歸母凈利潤增長率不降反升,,例如綠地、金科等,;而大部分中小型房企歸母凈利潤增速下降明顯,。
另一方面,從土地市場收儲布局來看,,上半年房企之間分化也在加劇,。上半年,,隨著部分城市土地市場回溫,房企搶地的消息不斷傳出,。其中,規(guī)模超千億級的房企加快拓儲節(jié)奏,,多數(shù)企業(yè)拿地熱情回溫,。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,上半年龍頭房企之一的碧桂園一改去年的“降速”風(fēng)格,,快速吸收土儲,,半年內(nèi)拿地金額占銷售額比重為25.3%,其中二季度該比值達42.8%,。
“對比來看,,中小房企受規(guī)模與資金的影響拿地節(jié)奏分化明顯,部分企業(yè)拿地比較保守,,在原有土地儲備不足的背景下,,可能會導(dǎo)致未來供應(yīng)不足?!敝兄冈合嚓P(guān)負責人分析認為,,“部分企業(yè)為跨越陣營瘋狂拿地,但在市場整體融資環(huán)境偏緊的背景下,,中小企業(yè)資金渠道少且成本高,,激進拿地可能會導(dǎo)致現(xiàn)金流承壓?!?/p>
克而瑞研究中心分析人士朱一鳴指出,,整體來看,盡管房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期,,對于眾多中小房企而言,,弱市下站穩(wěn)腳跟并不容易,但強者恒強的邏輯依然存在甚至更加凸顯,。規(guī)模房企除了資源傾斜優(yōu)勢,,應(yīng)對風(fēng)險的管控能力以及及時的戰(zhàn)略調(diào)整是關(guān)鍵。
中小型房企加速離場
7月,,針對房地產(chǎn)行業(yè)的各種調(diào)控政策繼續(xù)出臺,。地方省市集中于限售加碼、土地出讓環(huán)節(jié)收緊,、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)亂象整頓等,。
與此同時,近期監(jiān)管層針對信托融資,、美元債新規(guī)等政策也頻繁釋放出融資渠道收緊的信號,。業(yè)內(nèi)普遍認為,,隨著房企資金面的收緊,房企下半年投資拿地或?qū)②呌诒J?,從房地產(chǎn)融資到開發(fā)存在的時間跨度來看,,調(diào)控效果將在四季度有所體現(xiàn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,,在政策內(nèi)容里,,過去很少提及的房地產(chǎn)金融風(fēng)險在今年以來被密集提及。因為房企資金面缺血過多,,目前來看,,融資需求依然很大?!皬姆科蟮馁Y金成本看,,因為需求增加,房企的資金成本相比之前有所增加,,特別是規(guī)模比較小的企業(yè)融資成本明顯增加,,其中美元債融資成本普遍超過10%?!?/p>
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《經(jīng)濟參考報》記者,,中小企業(yè)破產(chǎn),和本身房屋銷售不好,、拿地機會不多等多種因素都有關(guān),。而從政策層面看,實際上包括限購,、限售等政策,,也會影響其房屋銷售,最終對部分中小房企形成限制和制約,。而類似現(xiàn)象也說明了當前房企的一個困境,,即在融資環(huán)境收緊的情況下,房企的資金面會更加惡化,,進而對相關(guān)房企帶來較大影響,。部分房企的壓力增大,自然也會通過收購并購等方式進行項目的處置,。
行業(yè)進入新一輪整合期
中指院相關(guān)負責人也指出,,從融資層面來看,不同房企之間的融資能力將進一步分化,。大型房企普遍具有信用評級較高,、資質(zhì)較好、融資渠道較廣、信托融資占比較小等特點,,企業(yè)的債務(wù)覆蓋率較好,,信用債的監(jiān)管調(diào)控對大型房企整體影響不大。相比較而言,,融資收緊對中小型房企在融資規(guī)模和成本上影響相對較大,,尤其對短期高負債以及信托融資占比較高的房企帶來考驗。
業(yè)內(nèi)分析認為,,2019年房地產(chǎn)行業(yè)將從高速增長向平穩(wěn)增長過渡,,龍頭企業(yè)優(yōu)勢更加明顯。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈,,行業(yè)發(fā)展在“量”上處于頂部,兼并加劇,,行業(yè)集中度將持續(xù)提升,。
朱一鳴分析表示,從目前房企預(yù)告2019年上半年業(yè)績情況來看,,相較于2018年,,房地產(chǎn)行業(yè)降溫明顯,繼而對房企的利潤沖擊較大,?;谏习肽攴科笳w銷售業(yè)績較2018年放緩,以及房企整體的拿地態(tài)度相對謹慎,,預(yù)計2019年下半年房企盈利增速放緩基調(diào)或?qū)⒊掷m(xù),。
他同時指出,行業(yè)競爭格局分化進一步加劇,。在此背景下,,對經(jīng)營者的管理能力提出了更高的要求,房企在規(guī)模擴張的同時也應(yīng)注意質(zhì)量與效益的提升,。
從龍頭房企的發(fā)展戰(zhàn)略來看,,恒大、碧桂園,、萬科等企業(yè)幾乎不約而同地選擇多元化業(yè)務(wù)方向,。其中,恒大方面表示正式轉(zhuǎn)型為多元化綜合型企業(yè),,逐漸形成以地產(chǎn)為基礎(chǔ),,旅游文化、健康養(yǎng)生為兩翼,,新能源汽車為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局,。而碧桂園也在布局機器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等多元化業(yè)務(wù),。
參加論壇的業(yè)內(nèi)專家普遍認為,,2019年,,房企在資金方面的壓力有增無減,房企仍需加速銷售回款,,理性投資,,謹慎介入高價地和高溢價地塊。同時,,應(yīng)把握機遇并購那些具有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)及其優(yōu)質(zhì)項目,,同時從提升產(chǎn)品品質(zhì)入手,更好地滿足居民的自住需求,。另一方面,,企業(yè)之間的兼并整合,將有利于整個行業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和市場化進程,。