近年來,，二手房市場交易比較多,，隨之而來的,，二手房買賣合同糾紛也呈幾何級增長,。那么,，購買二手房時要注意哪些問題?對此,，廣州市花都區(qū)法院近日專門選取了三個典型案例,，教大家如何防范二手房買賣中的陷阱,。

　法官提醒,，房屋買賣屬于大宗商品交易,，具有標的額大、過程煩瑣,、交易時間長等特征,，極易產生糾紛，買方在購房時應該認真審查房屋的權屬,、他項權及是否限制交易等情況,，切勿受低價房的誘惑，輕易進行交易,。

　案例一：房屋被法院查封 導致合同無法繼續(xù)履行

　2018年1月,，吳某、許某（賣方）與溫某（買方）協(xié)商,，吳某,、許某將其名下位于花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)一處別墅以330萬元的價格出售給溫某，溫某支付定金10萬元,。合同同時約定涉案房屋處于抵押及查封狀態(tài),，由賣方負責涂銷抵押和解除查封,。一方如有違約，另一方有權解除合同,，并按成交價10%作出賠償,。溫某簽訂合同后依約向吳某、許某支付了10萬元定金,，后由于吳某,、許某未按照合同約定涂銷抵押和解除查封，導致合同無法繼續(xù)履行,，溫某遂訴至法院要求對方解除合同,、支付違約金99萬元。

　法院審理認為,，涉案房屋因吳某,、許某的另案債務被查封，導致合同無法繼續(xù)履行,，遂判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同,，吳某、許某向溫某返還定金,。對于違約金,，吳某、許某未能解除查封,，將涉案房屋過戶給溫某,，構成違約，應承擔違約責任,，但溫某作為房屋的買受人,，在房屋買賣的重大交易中，理應盡到一般買房者的合理審慎義務,，其在明知涉案房屋被司法機關查封,、交易必然存在極大風險的情況下仍選擇繼續(xù)簽約和履行，對合同無法繼續(xù)履行亦負有一定過錯,，故對溫某主張的違約金金額進行了適當調整,。

　案例二：沒有購房資格購買房屋 遇賣方毀約

　2015年12月11日，張某與曾某簽訂一份房屋買賣代辦合同,，約定張某以54.8萬元的價格購買曾某名下位于廣州市花都區(qū)新中路的一處房產,，并約定由于張某無購房資格，待張某具備購房資格后再過戶,。合同簽訂后,，張某向曾某支付了16.8萬元首期款，曾某亦將涉案房屋交付給張某使用,。2017年7月份,，張某具備購房資格后,，要求曾某配合其辦理過戶手續(xù)，但恰遇房價上漲,，曾某見此情形后為涉案房屋辦理了抵押登記并拒絕協(xié)助辦理過戶手續(xù),。

　在該案經辦法官調解下，最終雙方達成調解協(xié)議,，解除合同,，曾某向張某返還購房款及支付違約金，張某將房屋返還給曾某,。

　法官支招

　買房前查看最新房屋查冊表

　一般情況下,，出售已被司法查封的房屋價格低于市場價，很多買家在低價的誘惑,、中介的誘導下,，在未對房屋權屬、查封,、抵押等情況進行審查的情況下便匆匆忙忙簽訂合同,，支付首付款。最終,，涉案房屋可能因仍被查封而無法過戶,，賣方也可能已將房款挪作他用，喪失返還能力,。因此,，法官建議，購房者在簽訂房屋買賣合同前應當查看最新的房屋查冊表,，審查交易房屋的權屬,、抵押及查封情況，對于處于抵押,、查封狀態(tài)的房屋,，謹慎購買,。

　法官支招：

　確定有購房資格再買房

　很多情況下,，買方擔心房價上漲，在尚不具備購房資格的情況下便簽訂購房合同,，約定待其具備購房資格之后再進行過戶,。由于該過程等待時間長，因此交易風險隨之增加,。買方也可能因公司斷繳社?；騻€人所得稅，導致不能在預計的時間內取得購房資格,。因此,，法官建議,，購房者應當在確定自身具備購房資格的情況下再購買房屋。

編輯： 責編： 編審： 監(jiān)制：