“年關(guān)”將至,，超過30座城市房價(jià)加入到下跌隊(duì)伍,。

　　國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,，11月70個(gè)大中城市中,，新建商品房價(jià)格環(huán)比下降者21個(gè)，較前一個(gè)月增加了4個(gè),；二手房價(jià)格下跌者33個(gè),，連續(xù)2個(gè)月超30城二手房價(jià)格下調(diào)。其中,，新房,、二手房價(jià)格均環(huán)比下跌的城市有18家，包括合肥,、廈門,、南昌、濟(jì)南、鄭州,、廣州,、海口,、貴陽等熱點(diǎn)城市,。

　　這背后是，年底償債及業(yè)績沖關(guān)雙重壓力下,，房企不得不加緊“搶收”回籠資金,。聯(lián)動(dòng)效應(yīng)下，部分二手房業(yè)主亦紛紛降價(jià)銷售,。

　　一位中型房企人士對記者表示,，臨近年末，不少開發(fā)商都把回款作為首要工作,，尤其會對一些去化困難的項(xiàng)目進(jìn)行降價(jià)促銷，以實(shí)現(xiàn)回款目標(biāo),。一些布局以三四線城市為主的房企,，回款壓力較大，優(yōu)惠力度自然也會加大,。

　　多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,，在資金受限、去庫存壓力加大的客觀條件下,，更多房企選擇以價(jià)換量的方式降價(jià)促銷,，這樣的趨勢將持續(xù)至年末甚至明年一季度。

　　以價(jià)換量,，銷售市場短暫回暖

　　今年8月份以來,，一些頭部房企開始出現(xiàn)不同力度的降價(jià)促銷活動(dòng)。進(jìn)入年末,，更多房企面臨業(yè)績沖關(guān)加緊促銷,，這在一定程度上拉動(dòng)了房地產(chǎn)銷售市場的回暖。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，1～11月份,，商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%,，增速比1～10月份加快0.1個(gè)百分點(diǎn),。在持續(xù)8個(gè)月同比增幅為負(fù)的情況下，該指標(biāo)已連續(xù)兩個(gè)月正增長,。而商品房銷售額139006億元,，增長7.3%，增速持平,。

　 “雖然當(dāng)前市場認(rèn)為房屋銷售市場以降溫為導(dǎo)向,，但降溫不代表下跌,。此前有較多購房需求持觀望狀態(tài)，到了年底會因?yàn)榻祪r(jià)促銷態(tài)勢而積極入市,?！币晃毁Y深地產(chǎn)人士稱。

　　房價(jià)走勢仍在下探,，尤其是三線城市降價(jià)者增多,。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年11月份,，中國70個(gè)大中城市中,，21個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比下降，44個(gè)城市新房價(jià)格上漲,，5個(gè)城市房價(jià)持平,，上漲城市數(shù)量連續(xù)6個(gè)月減少。新房價(jià)格環(huán)比下降的城市有：南京,、杭州,、合肥、廈門,、南昌,、濟(jì)南、鄭州,、廣州,、海口,、貴陽,、烏魯木齊、牡丹江,、安慶,、宜昌、岳陽,、常德,、湛江、韶關(guān),、瀘州,、南充、遵義,。

　　一線城市來看,，僅廣州新房價(jià)格環(huán)比下降。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%,，漲幅較前一個(gè)月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn),。其中，北京,、上海和深圳分別環(huán)比上漲1.7%,、0.3%和0.2%，廣州則下降0.5%,。

　　更能反映市場真實(shí)需求狀況的二手房市場,，降溫更為明顯。近兩個(gè)月,，70個(gè)大中城市中,，二手房價(jià)格下跌的城市數(shù)量均超過30個(gè)。10月份,，70個(gè)大中城市中,，二手房價(jià)環(huán)比下調(diào)的城市數(shù)量為35個(gè)，11月這一數(shù)量為33個(gè),，這是近4年多的最低點(diǎn),。

　　一線城市中，北京和廣州11月份二手房價(jià)分別環(huán)比下降0.4%和0.2%,，上海持平,，深圳上漲1.4%,。31個(gè)二線城市二手房價(jià)環(huán)比上漲0.1%,，漲幅與前一個(gè)月相同。35個(gè)三線城市二手房價(jià)環(huán)比上漲0.3%,，漲幅較前一個(gè)月回落0.2個(gè)百分點(diǎn),。二三線城市漲幅分別連續(xù)7個(gè)月和8個(gè)月相同或回落。

　　11月,，新房,、二手房房價(jià)均環(huán)比下跌的城市有18個(gè)，分別是：合肥,、廈門,、南昌、濟(jì)南,、鄭州,、廣州、?？?、貴陽、烏魯木齊、牡丹江,、安慶,、宜昌、岳陽,、湛江,、韶關(guān)、瀘州,、南充,、遵義，其中,，后10個(gè)均屬三線城市,。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)運(yùn)行周期的底部是否到來,，什么時(shí)候到來,，很難用市場規(guī)律來判斷。2016年5月至今,，本輪房地產(chǎn)周期已歷經(jīng)近五年“超長待機(jī)時(shí)間”,，主要在于持續(xù)深化的調(diào)控拉長了樓市下行時(shí)間，因此市場成交增速能否企穩(wěn)回升,，政策仍是關(guān)鍵決定因素,。

　　12月10日至12日在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的,、不是用來炒的定位,，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房價(jià),、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

　　多數(shù)機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為,，2020年房地產(chǎn)成交面積會出現(xiàn)回落。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為,，房地產(chǎn)調(diào)控還將在較長時(shí)間內(nèi)繼續(xù)保持總體框架,，2020年房地產(chǎn)政策不會大幅放松，“預(yù)計(jì)2020年商品房銷售面積可能同比持平或下降至5%以內(nèi),，房價(jià)漲幅有望收窄,。”光大證券預(yù)計(jì),，2020年全國商品房銷售面積將有8.5%的降幅,。

　　尤其“三四線城市在經(jīng)歷去庫存浪潮平息,、棚改貨幣化退坡之后，本地真實(shí)需求的不足和前期透支的影響將逐漸暴露,，2020年成交同比可能下降5%～10%,。”交通銀行資深研究員夏丹認(rèn)為,。

　　這意味著,，房企搶收的動(dòng)作仍得繼續(xù)。

　　業(yè)績與資金雙壓逼近

　　在年末沖刺階段,，率先以價(jià)換量的開發(fā)商,，無疑獲得了銷售的主動(dòng)權(quán)。

　　“金九銀十”期間,，包括恒大,、碧桂園、融創(chuàng)中國,、保利,、融信中國、禹洲地產(chǎn),、招商蛇口等房企在不同城市推出不同的促銷優(yōu)惠活動(dòng),，包括折扣房、特價(jià)房,、送車位,、大禮包等。以恒大為例,，8月20日至10月8日實(shí)施全員營銷,，優(yōu)惠范圍涉及全國各省市高達(dá)500余個(gè)樓盤。數(shù)據(jù)顯示,，僅10月份,，恒大全口徑銷售金額達(dá)930億元,，環(huán)比增長11.9%,，刷新了房企單月銷售紀(jì)錄。

　　據(jù)報(bào)道稱,，恒大集團(tuán)主席許家印在10月7日的季度工作會議上表示,，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售和銷售回款仍然是公司未來的頭等大事，一定要提前超額完成今年6000億元的銷售任務(wù),。同時(shí),，下半年銷售回款要確保2800億元、力爭3000億元,。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示,，已發(fā)布11月份銷售業(yè)績的房企中,，近8成銷售金額實(shí)現(xiàn)同比增長。其中,，越秀,、中南置地、奧園,、碧桂園等銷售額同比增幅較大,。越秀房地產(chǎn)11月份共實(shí)現(xiàn)銷售金額78億元，同比增長達(dá)202%,，暫列第一,。

　　從前5名房企銷售額來看，2019年1～11月,，恒大,、萬科、碧桂園,、融創(chuàng)4家房企的銷售額均超5000億元,，保利發(fā)展緊隨其后，為4197.2億元,。銷售面積方面,，除萬科仍為個(gè)位數(shù)增長，其他4家房企均保持兩位數(shù)增長,。

　　距離年終還有最后一個(gè)星期,。結(jié)合部分房企之前曾發(fā)布的銷售目標(biāo)，記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),，2019年前11月,，佳兆業(yè)、世茂房地產(chǎn),、龍湖集團(tuán),、陽光城、金科集團(tuán),、中梁控股等10家房企已提前完成全年銷售目標(biāo),；中海地產(chǎn)、中國金茂,、招商蛇口,、恒大、雅居樂等9家房企完成銷售目標(biāo)的95%以上,；保利置業(yè),、旭輝、華潤置地,、新城控股,、融創(chuàng)中國,、美的置業(yè)、融信集團(tuán)等9家目標(biāo)完成率在90%～94%,。這些房企業(yè)績目標(biāo)完成均問題不大,。

　　但仍有部分房企面臨業(yè)績無法達(dá)標(biāo)的壓力。目標(biāo)業(yè)績完成率在80%及以下的有8家,，如遠(yuǎn)洋集團(tuán),、榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展,、祥生地產(chǎn),、東原地產(chǎn)、福晟集團(tuán),、朗詩綠色集團(tuán),、泰禾集團(tuán)。其中,，泰禾集團(tuán)的業(yè)績完成率僅46%,，朗詩綠色集團(tuán)、福晟集團(tuán)僅完成銷售目標(biāo)的66%,。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示,，今年前11月，泰禾集團(tuán)全口徑銷售額為689.2億元,，在所有房企中位列第42,，其年度銷售目標(biāo)為1500億元。而在2018年,，泰禾集團(tuán)銷售額還可以排到行業(yè)前20,。

　　一個(gè)不妙的現(xiàn)實(shí)是，房地產(chǎn)去化壓力仍在加大,。易居研究院報(bào)告顯示,，截至2019年11月底，全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為47359萬平方米,，環(huán)比增長1.9%,，同比增長5.7%。當(dāng)前庫存規(guī)模已呈現(xiàn)連續(xù)12個(gè)月正增長態(tài)勢,，若對比歷史數(shù)據(jù),，大致相當(dāng)于2017年4月份的庫存水平,。當(dāng)前中央明確不將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段,，即便出現(xiàn)房地產(chǎn)庫存新問題，短期政策也不會大規(guī)模放松和刺激,，因此去庫存任務(wù)更多的還是會落在房企身上,。

　　除業(yè)績壓力,，資金鏈?zhǔn)欠科蟛坏貌幻鎸Φ牧硪恢貕毫ΑＳ捎趪鴥?nèi)融資大幅受限,，海外融資難以填補(bǔ)缺口,，“賣房”已成為房企回籠資金的主要渠道。

　　從開發(fā)企業(yè)到位資金數(shù)據(jù)來看,，銷售回款是其現(xiàn)金流改善的主要方式,。1～11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金16.05萬億元,，同比增長7 %,，增速與1～10月份持平。其中,，國內(nèi)貸款23013億元,，同比增長5.5%；自籌資金52511億元,，同比增長3.7%,；定金及預(yù)收款54482億元，同比增長10%,；個(gè)人按揭貸款24395億元,，增長13.9%。其中,，后兩項(xiàng)來源均與銷售回款相關(guān),，在房企資金來源中共計(jì)占比49.14%。

　　不止是降價(jià),，迫于資金壓力,，部分房企多次“斷臂求生”。如今年年初以來,，泰禾集團(tuán)已進(jìn)行超10筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓,，回籠資金超85億元。為籌集資金,，泰禾還進(jìn)行了多次股權(quán)質(zhì)押,。而目前因信托借款合同糾紛，西藏信托已對福建中維地產(chǎn),、東莞金澤置業(yè),、泰禾集團(tuán)及其董事長等6個(gè)被告提起訴訟，案件將于2020年2月11日開庭,。市場猜測該信托目前或已逾期,。

　　“臨近年末，不少開發(fā)商都把回款作為首要工作,。大家都繃緊了弦,，很努力地賣房,，但資金壓力并沒有真正緩解?！币晃环科鬆I銷人士說,。

　　“未來房地產(chǎn)市場總量會收縮，高增長階段已經(jīng)過去了,?！?2月5日，陽光城執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌坦言,，對于習(xí)慣了高增長的房企而言,，明年將面臨重大考驗(yàn)。

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