原標(biāo)題：個(gè)人房貸告別固定利率

　　央行周末再宣布重磅政策,。繼8月起新發(fā)放貸款主要參考貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）定價(jià)之后,，昨天中國(guó)人民銀行出臺(tái)存量貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方案,。已簽訂房貸合同的市民,，可以與銀行協(xié)商將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR,，也可以協(xié)商采取固定利率,。

　　要點(diǎn)1

　　新政不涉及公積金貸款

　　根據(jù)央行公告,，自2020年3月1日起,，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商,，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成,。

　　加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值，這個(gè)差值可以為負(fù)值,，也就是可以下浮,。加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變，存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成,。

　　公告明確,，“存量浮動(dòng)利率貸款”是指2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，不包括公積金個(gè)人住房貸款,。自2020年1月1日起,，各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款合同,。

　　要點(diǎn)2

　　初次轉(zhuǎn)換房貸實(shí)際利率基本不變

　　央行表示，新規(guī)的實(shí)施,，將更好地發(fā)揮LPR貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率在實(shí)際利率形成中的引導(dǎo)作用,，推動(dòng)社會(huì)融資成本下降。預(yù)計(jì)初次轉(zhuǎn)換之后,，存量貸款的利率執(zhí)行水平將與轉(zhuǎn)換之前保持基本不變,。

　　同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3月至8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換,，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值,。

　　也就是說，從明年3月1日起市民就可以辦理老貸款合同將利率定價(jià)轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR,，辦理截止到8月31日,，這期間哪個(gè)時(shí)間去辦理都可以，不影響利率,。

　　除商業(yè)性個(gè)人住房貸款,，其他存量浮動(dòng)利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款,、個(gè)人消費(fèi)貸款等,，可由借貸雙方按市場(chǎng)化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款。

　　算賬

　　初次轉(zhuǎn)換房貸實(shí)際利率基本不變

　　為了讓公眾更直觀地了解新政,，央行以商業(yè)性房貸為例進(jìn)行了說明,。

　　若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年,，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%,，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%,。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn),，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日,，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）,。

　　在上述案例中，房貸利率的定價(jià)錨點(diǎn)從基準(zhǔn)貸款利率變?yōu)長(zhǎng)PR后,，加點(diǎn)方式從貸款基準(zhǔn)利率上浮10%的5.39%,，變?yōu)榱薒PR上浮0.59個(gè)百分點(diǎn)，還是5.39%,。

　　分析

　　目前,，大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。

　　諸葛找房副總裁苑承建表示,，此次利率轉(zhuǎn)換期為2020年3月1日至2020年8月31日,，但實(shí)際執(zhí)行時(shí)間是從2021年開始,，也就是說，2020年客戶實(shí)際執(zhí)行的房貸還是按照2019年的房貸執(zhí)行,。

　　在上述案例中,，2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%,。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日,，即2021年1月1日，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%,，此后每年的新利率均為上年12月的5年期LPR加0.59%,。

　　其他選擇

　　房貸還可協(xié)商采取固定利率

　　此次貸款利率的轉(zhuǎn)變，央行對(duì)借款人給出兩個(gè)選擇——既可與銀行協(xié)商確定將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR,，也可以轉(zhuǎn)換為固定利率,。轉(zhuǎn)換后的利率水平由借貸雙方協(xié)商確定，轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平,。

　　固定利率在合同期內(nèi)不變,。如果未來(lái)利率上行，借款人可以避免成本上升,。如果利率下行,，借款人也無(wú)法享受紅利。對(duì)銀行來(lái)說則正好相反,。由于房貸利率一簽就是好幾十年,，銀行為規(guī)避LPR變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，一般不會(huì)同意與房貸借款人簽署固定利率貸款合同,。根據(jù)央行公告,，貸款人只有一次選擇權(quán),，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換,。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的老貸款可不轉(zhuǎn)換。

　　未來(lái)走勢(shì)

　　轉(zhuǎn)換應(yīng)對(duì)貸款人有益

　　LPR指的是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率,，作為未來(lái)的貸款利率之錨它的走勢(shì)如何呢,？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測(cè)，隨著豬肉價(jià)格逐漸平穩(wěn),，未來(lái)幾個(gè)月LPR下調(diào)將成為大趨勢(shì),。民生銀行首席研究員溫彬也表示，以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的新增信貸利率將穩(wěn)步下移,。

　　由于LPR是每月公布一次,，調(diào)整的頻次要比基準(zhǔn)利率高，所以更能反映市場(chǎng)變化,?？紤]到當(dāng)前的利率水平處于下行通道,，LPR預(yù)計(jì)還有下降的空間，所以從目前來(lái)看,，房貸轉(zhuǎn)換對(duì)標(biāo)LPR應(yīng)該對(duì)貸款人有益,。

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