隨著房地產(chǎn)市場進入存量時代,，存量住房交易越來越多,。今年以來,，房產(chǎn)交易線上化加速，對資金安全提出了更高要求。在二手房交易過程中，資金存管正在成為保障資金安全的重要環(huán)節(jié),，行業(yè)相關(guān)平臺建設(shè)也在進一步完善中。

　　上半年二手房市場保持穩(wěn)定

　　中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市更新研究中心主任秦虹近日表示,，我國房地產(chǎn)市場雖然受疫情影響較大,，但目前整體恢復(fù)較好。未來房地產(chǎn)增量市場將保持穩(wěn)定,，存量市場則有望進一步盤活,。

　　事實上，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場普遍進入存量市場,，尤其是以改善型需求為主的一二線重點城市,。即使在疫情持續(xù)期間，全國二手房市場仍然整體保持穩(wěn)定,。根據(jù)中國指數(shù)研究院近日公布的數(shù)據(jù),，上半年全國百城二手住宅均價累計漲幅為1.72%，較去年下半年擴大1.11個百分點,，價格整體呈現(xiàn)穩(wěn)中略升的趨勢,。

　　業(yè)內(nèi)普遍認為,，從上半年市場表現(xiàn)來看，疫情對重點城市二手房市場總體影響不大,。近日,，鏈家地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年受監(jiān)測的重點城市二手房成交總量已與去年同期水平基本持平,。

　　從二手房月度成交走勢看,，市場成交量從今年3月開始明顯恢復(fù),，當月鏈家地產(chǎn)監(jiān)測的18個重點城市二手房總體成交量比1月至2月合計成交量增長41.8%,；4月和5月二手房成交環(huán)比增幅分別達到39%和19%；6月成交量雖然比5月有所回落,，但同比增長21%,。綜合來看，疫情對二手房市場造成的沖擊正在逐步消退,。

　　“當前,，18城市二手房帶看量仍處于較高位置，代表下半年總體成交平穩(wěn)或小幅向好,，前期受抑制的需求可能將在下半年補償性釋放,，預(yù)計下半年重點城市二手房市場總體成交將環(huán)比持平或小幅增長?！必悮ぱ芯吭悍治稣J為,，盡管上半年面臨疫情沖擊、全球經(jīng)濟下行等挑戰(zhàn)性環(huán)境因素,，但房地產(chǎn)市場仍然保持復(fù)蘇韌性,，對穩(wěn)定國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)揮了積極作用。

　　“資金存管”有效保障資金安全

　　“在二手房買賣過程中,，由于流程復(fù)雜,、周期長且涉及金額大，一旦出現(xiàn)交易糾紛,，將給買賣雙方,、經(jīng)紀品牌以及經(jīng)紀人帶來難以估量的損失?！必悮ふ曳拷灰灼脚_總經(jīng)理伊凱告訴《經(jīng)濟參考報》記者,，“在實際交易過程中，房屋簽后查封,、房款支付渠道不正規(guī),、共有權(quán)人爭端、物業(yè)交割,、惡意違約等原因會導(dǎo)致交易不成功,，而‘資金存管’則成為有效保障雙方資金安全的關(guān)鍵環(huán)節(jié),。”

　　貝殼方面的案例顯示,，2020年3月,，賈女士通過貝殼找房APP咨詢德祐經(jīng)紀人，有意購買位于杭州市余杭區(qū)一套二手房,。經(jīng)過與業(yè)主磋商,，最終達成180萬元的成交價格。隨后,，雙方簽署杭州市二手房轉(zhuǎn)讓合同,，賈女士如期支付90萬元首付款到資金存管平臺，并提供了相應(yīng)的按揭貸款資料,，提交銀行審批,。但此后得知業(yè)主由于其他債務(wù)逾期且無力償還房屋貸款，該房源處于查封狀態(tài),。經(jīng)過多次協(xié)商,，業(yè)主因負債太多，房源無法繼續(xù)交易,，雙方解除協(xié)議后,，最終資金存管平臺返還賈女士的全部資金。

　　“未來房產(chǎn)線上化交易將會逐漸成為普遍現(xiàn)象,，針對交易環(huán)節(jié)的資金監(jiān)管尤為必要,。”伊凱表示,，由于房產(chǎn)交易潛在風險很多,，會導(dǎo)致買方不放心直接交付房款給業(yè)主，而賣方也擔心房子賣出之后不能及時拿到錢,。

　　“將客戶房款存放在第三方機構(gòu)存管,，待交易完成后，再將房款轉(zhuǎn)至業(yè)主賬戶,。如果交易流程未按照履約條件達成,，則資金退還至買方賬戶，保障了交易資金的安全,；同時,，有了第三方機構(gòu)存管的這筆資金，業(yè)主也不用擔心買方拖欠房款,?！币羷P表示，從行業(yè)角度看,，資金存管也規(guī)范了行業(yè),，提供了安全的市場交易環(huán)境,，有效保證了監(jiān)管范圍內(nèi)的交易資金安全，維護了房地產(chǎn)金融秩序,，將促進房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)健康發(fā)展,。

　　平臺建設(shè)正在進一步完善

　　近年來，完善資金監(jiān)管成為實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要舉措之一,。從中央到地方,，多部門已經(jīng)著手對房產(chǎn)交易中的資金監(jiān)管問題出臺指導(dǎo)性意見。2016年,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門印發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》,，提出健全交易資金監(jiān)管制度。

　　今年3月,，住建部印發(fā)《關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見》,，提出市,、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)建立交易資金監(jiān)管制度,，商品房預(yù)售資金應(yīng)用于有關(guān)工程建設(shè)，納入監(jiān)管的存量房交易資金應(yīng)在房屋轉(zhuǎn)移登記完成后立即劃轉(zhuǎn),，不得挪作他用,。

　　此外，資金監(jiān)管也是近年來房地產(chǎn)中介行業(yè)專項整治涉及的重要內(nèi)容之一,。

　　事實上,，隨著存量房交易量增加，房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)暴露的問題逐漸增多,。一些城市早在2003年已經(jīng)開始探索資金存管的相關(guān)制度,。2006年，在總結(jié)地方經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,，原建設(shè)部會同中國人民銀行印發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》,。此后，許多城市建立了二手房交易結(jié)算資金監(jiān)管制度,，逐步實行交易資金專用賬戶管理,。

　　近兩年，從住建部到地方政府,，針對資金監(jiān)管的意見要求密集出臺,。據(jù)貝殼方面的統(tǒng)計，除省與直轄市外,，2019年全國范圍出臺針對二手房,、新房資金管理政策的地級市超過50個；2020年年初至今,，出臺相關(guān)政策的城市已經(jīng)超過20個,。

　　當前,，業(yè)內(nèi)常見的資金存管方式主要有四類：一是城市本地合作銀行存管；二是依靠當?shù)卣咝员O(jiān)管,，如部分城市由住建委進行資金監(jiān)管等,；三是通過第三方支付機構(gòu)賬戶存管；四是行業(yè)專業(yè)機構(gòu)合作存管,。

　　2019年起,，包括貝殼在內(nèi)的規(guī)模型平臺企業(yè)，開始打造“平臺+銀行”的資金存管模式,?！耙郧暗拇婀苣Ｊ睫k理流程繁瑣，需要線下簽訂協(xié)議,、在銀行開戶,、多次領(lǐng)取遞交相關(guān)材料等?！币羷P說,，“貝殼希望用技術(shù)推動線上化建設(shè)，與銀行的合作基于此前銀企直聯(lián)模式,，在此基礎(chǔ)上推出‘貝殼-銀行資金存管’,。”

　　據(jù)伊凱介紹,，消費者可以在貝殼平臺APP上完成資金存管協(xié)議簽訂,，通過線上轉(zhuǎn)賬或線下POS機刷卡的方式完成資金存管?！皬暮炗喍仲I賣合同,，到貸款放款，完成了交易線上化閉環(huán),，實現(xiàn)了交易資金可視化監(jiān)管”,。

　　值得一提的是，此前,，監(jiān)管部門允許持有央行支付牌照的第三方支付機構(gòu)通過備付金存管賬戶進行資金存管服務(wù),，該筆資金產(chǎn)生的收益分配方式各地不盡相同，有的分配給業(yè)主,，有的作為存管單位的收益,。

　　依據(jù)去年開始執(zhí)行的央行文件要求，所有支付機構(gòu)備付金資金都存入央行統(tǒng)一專用賬戶管理,，支付機構(gòu)也不再因資金停留而獲得相關(guān)收益,。伊凱說，“而根據(jù)貝殼和銀行的合作模式，資金進入銀行賬戶,，銀行有活期收益,，收益會根據(jù)約定分配給買賣雙方，息隨本走,，進一步確保了買賣雙方的利益,。”

　　據(jù)介紹,，貝殼和工行,、中信、光大等多家銀行正在開展合作建立資金存管平臺,，已經(jīng)覆蓋國內(nèi)92個城市,。目前，這套資金存管方案在貝殼平臺所覆蓋城市已基本落地,，很多城市二手房交易資金存管達到90%以上,，大連、煙臺的存管規(guī)模更是高達96%,。

　　“建立資金存管體系和制度,，對于房產(chǎn)交易尤其二手房交易至關(guān)重要?！币羷P認為,，“未來，隨著資金安全意識的繼續(xù)提升,，資金存管將成為房產(chǎn)交易不可或缺的環(huán)節(jié)，行業(yè)平臺的建設(shè)也會進一步完善,?！?/p>

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