上半年中國房地產(chǎn)市場逐步平穩(wěn)恢復

　　2020年上半年，中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了1—2月份的劇烈下降后,，持續(xù)保持平穩(wěn)恢復態(tài)勢,。總體上,，市場恢復基本符合預期,。預計1—6月份，全國商品房銷售面積同比增長-7%，商品房價格同比增長2%左右,，新開工面積同比增長-6%左右,，房地產(chǎn)開發(fā)投資將實現(xiàn)正增長，而1—5月份相關數(shù)據(jù)分別為-12.3%,、1.7%,、-12.8%、-0.3%,。

　　受疫情沖擊影響,，今年1—2月份，除房價外房地產(chǎn)相關各項指標均呈大幅下降,。其中,，商品房銷售面積同比增長-39.9%，新開工面積同比增長-44.9%,，開發(fā)投資同比增長-16.3%,，商品房價格同比增長3.3%，增幅明顯低于去年同期,。此后樓市總體保持邊際遞減式穩(wěn)步恢復,。1—3月份和1—4月份，商品房銷售面積同比分別增長-26.3%和-19.3%,，房地產(chǎn)開發(fā)投資分別增長-7.7%和-3.3%,，商品房價格分別增長1.2%和0.7%，增幅明顯低于去年同期,。

　　空間上,，城市房價分化出現(xiàn)新變化。從開發(fā)投資和銷售看,，中部地區(qū)下滑最為嚴重,，恢復最慢，東北下滑一般但恢復較慢,；從城市房價變化看,，分化出現(xiàn)新情況。多個來源渠道的數(shù)據(jù)顯示：2020年5月,，一線城市房價上漲較快,，二線城市房價穩(wěn)步上漲，三線城市相對平穩(wěn),，四線城市略有回調(diào),，表明不同層級城市樓市持續(xù)分化。此外,，各線城市均出現(xiàn)“漲平跌”的分化,，表明房地產(chǎn)市場從一二三四線城市間的分化轉(zhuǎn)向都市圈和城市群之間及與非都市圈和城市群的分化,。

　　疫情沖擊、結(jié)構(gòu)性潛力與政策定力決定樓市未來走勢,。當前結(jié)構(gòu)性潛力依然存在,，加上疫情得到有效控制，決定綜合預期穩(wěn)定向好,。房地產(chǎn)調(diào)控政策不變,，避險需求增加，決定多方主體仍有推進市場逐步恢復的動力,。監(jiān)管持續(xù)從嚴,，但寬松的貨幣環(huán)境使資金仍有可能向房地產(chǎn)市場外溢，表現(xiàn)為開發(fā)企業(yè)資金來源增長恢復遠高于開發(fā)投資增長,。剛性需求受到一定影響,，但改善性需求尤其是避險需求增加，表現(xiàn)為抵押貸款較快恢復,。此外，各地政府也加大土地拍賣力度,，減弱行政調(diào)控力度,，多措并舉救助相關企業(yè)。在上述合力下,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力得以緩解,，銷售量價齊升，投資,、開工也加快恢復,。

　　兩個規(guī)律與三個因素影響樓市空間新分化：兩個規(guī)律指城市“異速增長”和金融“嫌貧愛富”。隨著城市人口規(guī)模增長,，房價會出現(xiàn)異速增長,，金融機構(gòu)更加偏好將資金借給償還風險小的富者而不是風險大的貧者。三個因素包括：經(jīng)濟基本面,、土地供給和金融杠桿,。相對而言，一二線城市,、中心城市,、大都市圈和城市群公共產(chǎn)品好、經(jīng)濟增長潛力大,、人口流入多,、但是土地供給相對偏緊，相對寬松的貨幣環(huán)境導致部分資金在城市之間流動,，加上炒房觀念仍在,，決定城市房價分化呈現(xiàn)新變化,。

　　下半年房地產(chǎn)市場走勢分析與判斷

　　當前在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和新的外部沖擊的情況下，預計下半年中國房地產(chǎn)市場將延續(xù)平穩(wěn)恢復和增長的態(tài)勢,。

　　第一,，年度有望恢復平穩(wěn)?？傮w上看,，預計全年商品房價格同比增長5%左右，商品房銷售面積同比增長-5%左右,，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長3%至7%,。從時間上看，將呈現(xiàn)逐月邊際遞減性恢復態(tài)勢,。從空間上看,，各地恢復程度不同，分化持續(xù)加劇,。中心城市,、都市圈和城市群復蘇較好甚至可能出現(xiàn)過熱，其他城市復蘇較慢甚至可能陷入衰退,。

　　第二,，潛在隱憂值得關注。首先,，地價出現(xiàn)快速上漲的苗頭,。1—5月份全國土地成交量同比增長雖只有-8%，但成交價款卻增長7.1%,，依此推算地價上漲高達15.1%,，且一些城市“地王”又現(xiàn)。因此,，須預防類似2015年至2016年那輪“地王”帶動房價輪番上漲并不斷擴散的局部過熱再度上演,；其次，個人按揭貸款與定金及預收款同比恢復幅度出現(xiàn)差異,。此前兩項指標變動幾乎同步,，但1—5月份前者同比增長-0.9%，后者增長-13%,，這反映投資需求占比增加和杠桿購房比例擴大,。另外，不少城市出現(xiàn)房租下降,，房價上漲,。一些城市出現(xiàn)利用多種途徑融資炒房現(xiàn)象；再次,，一些城市樓市面臨過熱風險,。由于房地產(chǎn)長效機制尚未完全建立,，市場各方仍有炒作沖動，加上前述規(guī)律支配,，一些熱點大城市中心區(qū),、都市圈和城市群樓市面臨過熱風險；最后,，一些城市存在房屋空置和庫存加大的風險,。一些非熱點城市、非都市圈和城市群中小城市,，由于不在調(diào)控視線范圍內(nèi),，過去兩年出現(xiàn)樓市過熱。在當前疫情沖擊,、經(jīng)濟增速放緩,、需求下降的情況下，房屋空置和庫存加大風險開始暴露,。

　　第三,，起落風險仍須警惕。雖然目前房地產(chǎn)市場恢復平穩(wěn),，風險總體可控,，但是一些風險因素仍須高度警惕。首先,，樓市總體風險依然存在。課題組測算：2019年全國城市房價收入比平均高達1∶9.1,。西南財大課題組測算：2017年全國城市空置率高達21.4%,。2018年居民家庭債務收入比增至86.9%，2019年174家房企加權平均凈負債率達到91.37%,。這些都明顯高出合理區(qū)間,；其次，宏觀經(jīng)濟形勢面臨不確定性,。國外疫情,、國際經(jīng)濟和國際關系存在進一步惡化的風險，如果情況持續(xù)惡化或再有新的沖擊,，將引起居民創(chuàng)業(yè),、就業(yè)和收入持續(xù)惡化，或?qū)е伦》縿傂院透纳菩托枨蟠蠓陆?；最后,，樓市預期復雜敏感多變。雖然目前樓市總體穩(wěn)定向好,，在風險較大情況下,，外部環(huán)境及樓市波動極易引發(fā)預期逆轉(zhuǎn),。以上三點決定超過一定區(qū)間的沖擊和變化會引起市場劇烈波動。

　　完善房地產(chǎn)長效機制的對策建議

　　房地產(chǎn)市場未來走向取決于環(huán)境變化和政策應對,?；诜康禺a(chǎn)的重要性及樓市內(nèi)外環(huán)境變化，應將穩(wěn)住房地產(chǎn)市場作為宏觀經(jīng)濟的重要目標,，將確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定即平穩(wěn)恢復和增長作為房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標,。為此，提出以下建議：

　　第一,，保持調(diào)控定力,。促進市場平穩(wěn)恢復和增長。堅持“房住不炒”的定位,、“穩(wěn)房價,、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”的目標,、“因城施策”的原則,，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性,。對于個別城市樓市超出合理區(qū)間,，國家和相關省市的監(jiān)管部門應根據(jù)監(jiān)測和預警級別對其啟動約談、問責和完善調(diào)控政策措施,。

　　第二,，釋放市場潛力。在持久防疫,、穩(wěn)住預期,、做好預案的基礎上，著力釋放結(jié)構(gòu)性潛力,，穩(wěn)中求進,。首先，釋放空間潛力,。支持在中心城市郊區(qū),、大都市圈周邊和城市群內(nèi)的中小城市的住房開發(fā)，加大資金,、土地供應,，這也有利于房價下降。同時加大基礎設施向周邊延伸,，加大優(yōu)質(zhì)公共服務向周邊擴散,；其次，釋放業(yè)態(tài)潛力,。加快老城更新,、舊房改造及配套基礎設施建設投資,；再次，釋放需求潛力,。在抑制炒房的同時,，將改善性住房需求作為重點以帶動剛性需求。結(jié)合新型城鎮(zhèn)化,，實施“新市民安居工程”,，加大新市民的保障性租購住房建設力度。

　　第三,，完善長效機制,。一是區(qū)別政策屬性，完善“一城一策”的調(diào)控機制,。繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位,、“三穩(wěn)”的目標和“不刺激”的原則全國統(tǒng)一不變；堅持監(jiān)管政策制度以及普適的政策全國統(tǒng)一或不變,；具體的房地產(chǎn)行政,、金融、土地,、財稅政策允許“因時因地”而定,；實現(xiàn)總體的以靜制動與具體的以變應變的結(jié)合。二是實行全面覆蓋,，構(gòu)建雙向用力的聯(lián)動機制,。全面覆蓋監(jiān)管：要將全國所有城市納入監(jiān)測和監(jiān)管的范圍，力避過去只管漲價城市的弊端,，將人口,、住房、土地,、金融、輿情等重要指標都納入監(jiān)測和監(jiān)管范圍,，將督察擴展到前期規(guī)劃,、計劃、市場預期,，尤其做好應急預案準備,。雙向聯(lián)動調(diào)控：在增加人口流入的中心城市、大都市圈和城市群的土地,、資金和住房供給的同時,，減少人口收縮地區(qū)上述供給，防止大起大落,。三是區(qū)別政策類別,，完善“管活放治”的責任機制,。建立全國監(jiān)測預警體系。整合全國各級政府的房地產(chǎn)相關主管部門的監(jiān)管體系,。明確統(tǒng)管的內(nèi)容：國家和省市應將房價,、商品房存銷比、空置率,，土地的價格,、供應量、閑置率,，房貸規(guī)模及占比等納入到監(jiān)測,、監(jiān)管指標體系當中，劃定各指標允許區(qū)間,、紅線和底線,。明確下放的權力：將行政性規(guī)定、土地審批,、利率,、首付比確定，房地產(chǎn)稅率確定等自主決策,，財稅政策交由地方自主決策,，同時制定決策規(guī)則和裁量區(qū)間。完善督導機制：針對監(jiān)管內(nèi)容,，建立并實施實時監(jiān)測預警市場和督察政策執(zhí)行制度,。對于下放的事項，應實施“飛檢”和督導,。落實主體責任：明確管放的責任劃分,，對于超出指標區(qū)間或紅線的城市、對于違反決策規(guī)則的城市,，自動啟動約談和問責機制,。四是抓住關鍵指標，建立指標掛鉤的動態(tài)機制,。將人口等相關指標納入上述監(jiān)測監(jiān)管指標體系,，將人口流入規(guī)模、土地供應額度,、資金控制額度相掛鉤,，將商品住房價格、庫存比例,、空置率,、人均面積、房存銷比與土地、資金的供應掛鉤,，并根據(jù)不同住房指標表現(xiàn)而不同程度地增減土地和資金及基礎設施和公共服務,。五是將房地產(chǎn)調(diào)控納入應急管理體系并建立自動響應的管理機制。

　?。ㄗ髡呦抵袊鐣茖W院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員,、城市與競爭力研究中心主任）

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