第二十六條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員不得有下列行為：

（一）阻撓,、抗拒業(yè)主大會(huì)行使職責(zé),；

（二）弄虛作假,，隱瞞事實(shí)真相,，轉(zhuǎn)移,、隱匿,、篡改,、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件,、資料,；

（三）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、印章管理制度或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)擅自使用業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)印章,；

（四）打擊、報(bào)復(fù),、誹謗、陷害有關(guān)投訴,、舉報(bào)人,；

（五）擅自動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金；

（六）超越業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé),；

（七）侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)或者侵害業(yè)主合法權(quán)益,；

（八）違反法律、法規(guī)的其他行為,。

第二十七條 業(yè)主委員會(huì)委員,、 候補(bǔ)委員有下列情形之一的，其職務(wù)自行終止,，由業(yè)主委員會(huì)公示,，并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的,；

（二）因健康等原因喪失履行職責(zé)能力的；

（三）因犯罪被判處刑罰的,；

（四）存在本條例第二十六條所列禁止行為且受到縣（市,、區(qū)）人民政府城市管理行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）批評(píng)教育,、責(zé)令限期改正,，逾期不改正的；

（五）連續(xù)六個(gè)月缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議或者不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)的,；

（六）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形,。

業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止后，由業(yè)主委員會(huì)從候補(bǔ)委員中按照得票順序依次遞補(bǔ)為委員并公示,， 自公示結(jié)束之日起十五日內(nèi)向街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府）備案。

職務(wù)終止的委員應(yīng)當(dāng)自終止之日起五日內(nèi)將其保管的檔案資料,、 印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì),。

第二十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、 業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則的約定召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,。 業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議,。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議不得以書面形式召開。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席,， 業(yè)主委員會(huì)作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意并書面簽字確認(rèn),， 自作出決定之日起三日內(nèi)予以公示。

業(yè)主委員會(huì)可以邀請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府）,、居（村）民委員會(huì)的代表以及業(yè)主代表列席會(huì)議。

第二十九條 業(yè)主委員會(huì)委員不得領(lǐng)取勞動(dòng)報(bào)酬,，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,，可以給予適當(dāng)工作補(bǔ)貼。

經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,， 業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi),、業(yè)主委員會(huì)委員的工作補(bǔ)貼，可以從業(yè)主共有資金中列支,。

第三十條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿九十日前,， 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）,、居（村）民委員會(huì),。街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、 協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì),。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi),， 上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)督下將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證,、 業(yè)主名冊(cè),、會(huì)議記錄等檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物,， 移交新一屆業(yè)主委員會(huì),。

業(yè)主委員會(huì)逾期未能換屆改選、業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)或者無法正常開展工作達(dá)六個(gè)月以上,，由街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)所在地居（村）民委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

第三十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公開主任,、副主任,、委員、候補(bǔ)委員的聯(lián)系方式,， 可以應(yīng)業(yè)主要求每半年公示業(yè)主委員會(huì)委員,、 候補(bǔ)委員繳納住宅專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi),、停車費(fèi)情況以及停車位使用情況,。

業(yè)主可以查閱業(yè)主大會(huì)、 業(yè)主委員會(huì)所有會(huì)議資料,， 并有權(quán)就物業(yè)管理事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問,， 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格,， 具有承擔(dān)物業(yè)服務(wù)的能力和專業(yè)技術(shù)力量,。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊(cè)地承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的， 應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之后十五日內(nèi),，到物業(yè)所在地縣（市,、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門和公安機(jī)關(guān)派出機(jī)構(gòu)進(jìn)行信息登記。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)的規(guī)定,、 物業(yè)服務(wù)合同的約定和國家,、 省有關(guān)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的要求，誠信經(jīng)營,、規(guī)范服務(wù),，為業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù),。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度,。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定， 指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的運(yùn)營和管理。 除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外,， 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職,。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并予以公示,。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息公示并及時(shí)更新：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照,、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、 聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話,；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目,、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)方式等；

（三）電梯,、消防,、監(jiān)控、人民防空等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱,、資質(zhì),、聯(lián)系方式、應(yīng)急處置方案等,；

（四）業(yè)主年度交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,，住宅專項(xiàng)維修資金使用情況， 利用物業(yè)共用部位,、 共用設(shè)施設(shè)備所取得收益的收支情況,；

（五）房屋裝飾裝修及使用過程中應(yīng)當(dāng)注意的安全事項(xiàng)；

（六）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫的處置情況,；

（七）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的,， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù),。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：

（一）建筑物共有部位的維護(hù)和管理；

（二）共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行,、維護(hù)和管理,；

（三）公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；

（四）公共道路及場(chǎng)地的清掃保潔和公共環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù),；

（五）安防監(jiān)控,、消防安全管理、安全巡查和防范等工作,；

（六）二十四小時(shí)門衛(wèi)管理和車輛停放管理,；

（七）公共秩序維護(hù)和突發(fā)事件應(yīng)急處置；

（八）物業(yè)服務(wù)檔案、物業(yè)檔案和監(jiān)控視頻等檔案資料的管理,；

（九）法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng),。

第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員不得有下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途；

（二）擅自利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營,；

（三）除維修管道、線路等特殊情況外,，擅自中斷供水,、供電、供氣,；

（四）擅自設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目,，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（五）泄露業(yè)主,、物業(yè)使用人的信息,；

（六）阻撓業(yè)主大會(huì)召開、業(yè)主委員會(huì)成立或者履行職責(zé),；

（七）其他損害業(yè)主,、物業(yè)使用人權(quán)益的行為。

第三十八條 縣（市,、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)人民政府）定期開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量滿意度測(cè)評(píng)； 建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用管理制度,，健全物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)體系,， 實(shí)行信用記分管理，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況,、服務(wù)情況,、投訴舉報(bào)情況等事項(xiàng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。滿意度測(cè)評(píng)結(jié)果和信用評(píng)價(jià)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公告,。

滿意度測(cè)評(píng)結(jié)果和信用評(píng)價(jià)結(jié)果可以作為建設(shè)單位和業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),、調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的參考。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量滿意度測(cè)評(píng)辦法和物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用管理辦法由市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定,。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的,，由市、縣（市,、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案：

（一）在招投標(biāo)活動(dòng)中相互串通投標(biāo),、提供虛假信息騙取中標(biāo)或者采取行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；

（二）擅自終止物業(yè)服務(wù)合同撤離物業(yè)管理區(qū)域的,；

（三）物業(yè)服務(wù)合同終止后拒不退出物業(yè)管理區(qū)域,， 或者退出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)和移交資料的,；

（四）未按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定履行安全管理義務(wù),，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大安全事故的；

（五）騙取,、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金的,；

（六）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途的,；

（七）擅自利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的；

（八）擾亂,、破壞業(yè)主活動(dòng),，或者對(duì)業(yè)主進(jìn)行威脅、侮辱,、毆打或者打擊報(bào)復(fù)的,；

（九）故意泄露業(yè)主、物業(yè)使用人信息的,；

（十）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量明顯不符合合同約定的,；

（十一）違反法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形,。

第四章 物業(yè)服務(wù)

第四十條 在業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)采取招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),，并與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,。投標(biāo)人少于三個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積低于三萬平方米的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門批準(zhǔn),，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),。

第四十一條 新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地縣（市,、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門參加,， 共同對(duì)物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn),。 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)以經(jīng)審批的施工設(shè)計(jì)方案以及國家相關(guān)行業(yè)規(guī)范等為物業(yè)承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督,。

物業(yè)承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)有問題的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位雙方協(xié)議處理辦法,，并且商定時(shí)間復(fù)驗(yàn),。對(duì)承接物業(yè)質(zhì)量有爭(zhēng)議不能協(xié)商解決的，可以向物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請(qǐng)復(fù)驗(yàn)裁決,。

建設(shè)單位不得將未經(jīng)承接查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)交付使用,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)承接查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè),，不得與建設(shè)單位惡意串通、弄虛作假,，共同侵害業(yè)主利益,。

鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工,、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動(dòng),，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)創(chuàng)造有利條件,。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循質(zhì)價(jià)相符,、公平公開、合理誠信的原則,。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),、物業(yè)服務(wù)等級(jí)、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,、內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)予以約定,。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)因物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)超出正常市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)范圍提出調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)平等協(xié)商,，雙方可以委托第三方機(jī)構(gòu)對(duì)調(diào)價(jià)幅度的合理性進(jìn)行評(píng)估,。業(yè)主委員會(huì)同意提交業(yè)主大會(huì)決定的，應(yīng)當(dāng)公示擬調(diào)價(jià)方案,、調(diào)價(jià)理由,、成本變動(dòng)情況等相關(guān)資料十五日后，召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,，作出決定后簽訂變更協(xié)議。

市,、縣（市,、區(qū)）人民政府價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)測(cè)， 每三年至少開展一次物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審或者調(diào)查,，并向社會(huì)公布物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本,。 （未完待續(xù)）（市房管局物管科）

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