7月以來(lái),，深圳,、杭州、東莞,、寧波等多個(gè)樓市熱點(diǎn)地區(qū)發(fā)布從嚴(yán)調(diào)控政策,。上半年，這些城市無(wú)論是地價(jià)還是樓價(jià),，都出現(xiàn)較明顯的上漲。調(diào)控政策發(fā)布后,，前期房?jī)r(jià)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)有望結(jié)束,。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，下半年對(duì)樓市影響最顯著的房貸利率政策仍會(huì)以寬松為導(dǎo)向,，但房?jī)r(jià)炒作過(guò)多的城市會(huì)面臨收緊的可能,。

　　調(diào)控升級(jí)

　　7月15日，深圳發(fā)布八條重磅樓市調(diào)控措施,。調(diào)控內(nèi)容包括：限購(gòu)政策升級(jí),，必須有36個(gè)月社保；首套房首付比例依然為30%,，已經(jīng)有一套房的再購(gòu)房首付比例70%起,，非普住宅達(dá)到80%；增值稅免征從2年調(diào)整到5年；750萬(wàn)元以上為豪宅,，加強(qiáng)熱點(diǎn)小區(qū)管理,。

　　深圳表示，要通過(guò)調(diào)整商品住房限購(gòu)年限,、完善差別化住房信貸措施,、發(fā)揮稅收調(diào)控作用等手段對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，支持合理自住需求的同時(shí)遏制投機(jī)炒房,，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo),。

　　中國(guó)證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn),，除深圳外，7月以來(lái),，已有杭州,、東莞、寧波等熱點(diǎn)城市出臺(tái)房地產(chǎn)約束性調(diào)控政策,。整體看,，這些城市發(fā)布政策的共同點(diǎn)是樓市熱度高，房?jī)r(jià)明顯上漲,。樓市上漲的主要原因來(lái)自資金面寬松,，炒作氛圍升溫。

　　部分地區(qū)擴(kuò)大限購(gòu)范圍,。以寧波市為例,，7月6日寧波四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對(duì)當(dāng)前偏熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行“降溫”,，有力保障剛需,，堅(jiān)持“房住不炒”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。從保持土地市場(chǎng)平穩(wěn),、調(diào)整限購(gòu)區(qū)域范圍、強(qiáng)化金融政策監(jiān)管,、保障自住住房需求以及強(qiáng)化市場(chǎng)銷(xiāo)售管理等方面提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的十條新政,。

　　針對(duì)升級(jí)原因，寧波有關(guān)部門(mén)指出,，受疫情后土地供應(yīng)放緩,、居民購(gòu)房需求補(bǔ)充釋放、融資環(huán)境相對(duì)寬松,、寧波城市吸引力增強(qiáng)等諸多因素影響,，近段時(shí)間以來(lái),，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于偏熱狀態(tài)。土地市場(chǎng)方面,，土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈,，地價(jià)持續(xù)走高，溢價(jià)率持續(xù)攀升,；房產(chǎn)市場(chǎng)方面,，價(jià)格上漲預(yù)期增強(qiáng)，不少樓盤(pán)重現(xiàn)排隊(duì)買(mǎi)房和“日光盤(pán)”現(xiàn)象,。

　　遏制漲勢(shì)

　　隨著調(diào)控升級(jí),，這些前期漲幅較大的城市將結(jié)束連續(xù)上漲勢(shì)頭。

　　以深圳地區(qū)為例,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，6月份4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn),。其中,，北京、上海,、廣州和深圳分別上漲0.4%,、0.5%、0.6%和0.8%,。深圳漲幅位列一線(xiàn)城市之首,。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，深圳是全國(guó)最近一輪樓市上漲的領(lǐng)頭羊,，出現(xiàn)調(diào)控政策升級(jí)已經(jīng)有預(yù)期,，出臺(tái)政策將明顯打擊投資需求。按照過(guò)去深圳市場(chǎng)的慣例,，預(yù)計(jì)部分投資客很可能開(kāi)始離場(chǎng),，房?jī)r(jià)也將開(kāi)始調(diào)整。政策內(nèi)容集中在稅費(fèi),、購(gòu)房資格,、信貸政策等多方面，深圳樓市有望開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整周期,。

　　張大偉指出,，深圳樓市過(guò)去一年多來(lái)的上漲,，主要原因除供應(yīng)少之外,，與非普住宅標(biāo)準(zhǔn)取消有非常大的關(guān)系。本次政策將非普標(biāo)準(zhǔn)提高,，750萬(wàn)元以上的豪宅,，將變成二套首付80%,，接近當(dāng)下全國(guó)政策最嚴(yán)格的北京，這對(duì)高端住宅市場(chǎng)的打擊很大,。深圳過(guò)去的購(gòu)房資格相對(duì)容易,，落戶(hù)難，大部分炒房客借助新深圳落戶(hù)獲得首套房貸款資格,，本次政策升級(jí)要求必須3年社保,，這也將有力打擊部分炒房客。整體看,，預(yù)計(jì)下半年,，房?jī)r(jià)將開(kāi)始一輪明顯調(diào)整。

　　需要指出的是,，深圳人口流入趨勢(shì)不改,，土地供應(yīng)少的問(wèn)題依然需要得到解決。從目前來(lái)看,，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控效果最好的一線(xiàn)城市北京,、二線(xiàn)城市長(zhǎng)沙，都是供應(yīng)增加疊加限制投資,，才取得了市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定效果,。

　　保持穩(wěn)定

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，深圳等地調(diào)控升級(jí),，反映出今年的政策風(fēng)向,。部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，違背了“房住不炒”的政策導(dǎo)向,。通過(guò)此類(lèi)政策出臺(tái),，目的就是要進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，防范市場(chǎng)炒作,。后續(xù)其他房?jī)r(jià)不穩(wěn)定,、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，也會(huì)有政策出臺(tái),。

　　多位業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)信貸杠桿的變化影響,。上半年房地產(chǎn)調(diào)控以寬松刺激為主，包括各種人才政策,、落戶(hù)政策,、一日游的松綁政策。從7月開(kāi)始,，部分房?jī)r(jià)明顯上漲的城市開(kāi)始了收緊,。從市場(chǎng)走勢(shì)看，信貸政策,，尤其信貸杠桿政策是最核心政策,。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出,，7月全國(guó)貸款市場(chǎng)5年期LPR為4.65%，與6月份持平,。此次LPR利率出現(xiàn)了連續(xù)4個(gè)月沒(méi)有下調(diào)的現(xiàn)象,，信號(hào)意義很強(qiáng)。上半年已經(jīng)出現(xiàn)了兩次較明顯的LPR降息,，利率下調(diào)將保持克制,，不會(huì)無(wú)限制地持續(xù)下行，即會(huì)綜合考慮各種因素,。從當(dāng)前政策導(dǎo)向看,，更多強(qiáng)調(diào)對(duì)既有利率政策的消化。從下半年來(lái)看,，一方面寬松的利率環(huán)境依然存在,，另一方面利率繼續(xù)下調(diào)的空間在減小。

　　他認(rèn)為,，7月11日中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)網(wǎng)站“監(jiān)管動(dòng)態(tài)”上發(fā)布《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人答記者問(wèn)》,，指出部分市場(chǎng)亂象有所反彈。一些高風(fēng)險(xiǎn)影子銀行死灰復(fù)燃,，有的以新形式新面目企圖卷土重來(lái),。企業(yè)、住戶(hù)等部門(mén)杠桿率上升,。部分資金違規(guī)流入房市,、股市，推高資產(chǎn)泡沫,。結(jié)合7月份“深八條”政策,，下半年，對(duì)樓市影響最顯著的房貸利率政策仍會(huì)以寬松為導(dǎo)向,，但房?jī)r(jià)炒作過(guò)多的城市,，會(huì)面臨收緊的可能。（作者：董添）

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