南農(nóng)大社區(qū)內(nèi)居民樓的加裝電梯

　　今年7月,，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）出臺，老舊小區(qū)改造成為熱門話題,。記者第一時間調(diào)研大量老舊小區(qū)并采訪相關(guān)專業(yè)人士后發(fā)現(xiàn),，“居民需求如何協(xié)調(diào)”“改造后誰來管”“錢從哪里來”等難題依然是制約該項工程的“攔路虎”，不過,，通過長期的多方探索,，老舊小區(qū)改造的思路正在變寬，辦法也正在增多,，專家認為應(yīng)問計問需于民,。

　　點菜下單，這里問計問需于民

　　2020年,，南京計劃整治的老舊小區(qū)約68個,，上世紀90年代竣工的許府巷片區(qū)是其中之一。來到整修現(xiàn)場,，許府巷南側(cè)3棟沿街的居民樓被綠色的紗網(wǎng)和木架“裹”得嚴實,，而道路另一側(cè)，1棟樓房已揭開了“面紗”,，嶄新的淺咖色墻體,、整齊排放的空調(diào)架，全然一副新小區(qū)的模樣,。

　　“這次小區(qū)整治的重點是統(tǒng)一樓頂,、墻面，另外還會做路面翻新,、樓道翻新等,。”上海建工四建集團許府巷片區(qū)現(xiàn)場負責(zé)人顧千明告訴記者，“這次整修的標準只有260元一平方米,，無法讓每一位居民都滿意,。”此前,，不少小區(qū)的整修標準上千元,，除了最基礎(chǔ)的公共區(qū)域整修，還會把每家的窗戶換成雙層鋼化玻璃,，并裝上防盜窗等,。

　　記者了解到，每平方米不超過260元的標準,，來自于《南京市棚戶區(qū)改造和老舊小區(qū)整治行動計劃》的規(guī)定,，把有限的財力用在“刀刃”上。

　　整修標準“統(tǒng)一”,，老百姓的需求卻很“個性”,。“六樓如果同意改造電動車停車棚,，我就愿加裝電梯,。”“一樓同意裝電梯,，我就支持改車棚,。”在摸底一個小區(qū)的居民需求時,，調(diào)查員謝宇飛犯了愁,，好事也是難事,，成為他的最深體會,。

　　好在，轉(zhuǎn)機來了,?！靶鋮^(qū)在南京率先建立‘點菜下單’模式，將小區(qū)整治內(nèi)容分成5大項62小項,，涵蓋房屋整治,、環(huán)境整治、配套設(shè)施建設(shè)等,，讓居民在有限的資金范圍內(nèi),，根據(jù)小區(qū)實情先解決剛需?！毙鋮^(qū)住房保障和房產(chǎn)局負責(zé)人告訴記者,，目前正在進行改造的板倉街78號小區(qū)，改造前積極發(fā)動群眾，問計問需于民,，在聽取群眾迫切需要解決問題的基礎(chǔ)上完善方案,。

　　“此次《意見》將老舊小區(qū)改造分為基礎(chǔ)類、完善類和提升類,，重視因地制宜,、分類指導(dǎo)的原則?！敝?jīng)濟學(xué)家宋清輝認為,，老舊小區(qū)改造對拉動內(nèi)需有很大好處，但中央也明確要求各地區(qū)分輕重緩急,，杜絕不切實際的盲目舉債推進,，保證了可持續(xù)性。

　　長效管理,，“保鮮”改造小區(qū)

　　《意見》為改造提供了可持續(xù)性,，老舊小區(qū)改造后如何“保鮮”則需要各方“大動腦筋”。

　　“大家從來沒交過物業(yè)費,，以前一年就是交50元的衛(wèi)生費,。”在無錫一處改造過的小區(qū)內(nèi),，65歲的王阿姨告訴記者,，改造后要收物業(yè)費，很多住戶不習(xí)慣,，收費難,，改造后的小區(qū)疏于管理，出現(xiàn)“回潮”現(xiàn)象,。

　　對改造小區(qū)實行長效管理,，江蘇多地展開了先行先試。最近,，南京玄武城建集團正在抓緊推進全區(qū)約1900棟樓,、近390萬平方米、4.9萬戶的老舊小區(qū)物業(yè)管理兜底工作,，通過摸底調(diào)研與實地考察,，將兜底老舊小區(qū)劃分為76個服務(wù)片區(qū)，先行安裝257個監(jiān)控點位,，落實技防,、安防要求，并逐步派駐約700名各類物業(yè)人員進駐,。

　　“小區(qū)整治工作僅僅是其中一個開端,，依靠‘建’‘修’,，解決的只是基礎(chǔ)條件的問題，更重要的是長效管理,，維護整治成果,。”上述玄武區(qū)住房保障和房產(chǎn)局負責(zé)人告訴記者,，為防止問題反復(fù),，玄武區(qū)要求小區(qū)整治前必須實施違建拆除、健全業(yè)主自治組織,，建立長效管理模式,，并且要求街道根據(jù)管理狀態(tài)的考核結(jié)果下?lián)荛L效管理資金。今年以來,，玄武區(qū)進一步結(jié)合國有企業(yè)體制改革,，成立了玄武區(qū)城建集團，明確小區(qū)整治由城建集團實施,，并對出新后小區(qū)進行物業(yè)管理,，確保小區(qū)臟亂差不“返潮”。

　　“集團發(fā)揮各業(yè)務(wù)板塊優(yōu)勢,，建設(shè)公司抽調(diào)專業(yè)工程人員為兜底老舊小區(qū)提供弱電序化服務(wù),，物業(yè)公司引進頭部物管企業(yè)人才，提供實質(zhì)性,、標準化的物業(yè)服務(wù),。”玄武城建集團有關(guān)人士表示,，他們有信心逐步引導(dǎo)培養(yǎng)社區(qū)居民形成家園意識,，自覺參與到小區(qū)管理維護當中，增強“花錢買服務(wù)”的自覺性,。

　　他山之石,，“配套用房”吸引民資

　　從升級“硬件”滿足“點菜下單”，到再造“軟件”建立長效管理,，既有一次性的投入,，也有細水長流的支出,。錢從哪里來,？“根據(jù)《意見》，老舊小區(qū)改造的處置機制將按照‘誰受益,、誰出資’原則,，讓政府、企業(yè)和個人承擔部分資金,，有望探索PPP模式,。”宋清輝認為，各地能夠在利益分配機制上更好創(chuàng)新,，并帶動更多社會資本投入這項工程,。

　　記者了解到，目前社會資本愿意介入的領(lǐng)域,，大多局限于充電樁,、門禁等。而資金需求量更大的,，也更為關(guān)鍵的改造項目,，社會資本的參與意愿并不強?！熬科湓?，是社會資本難以找到盈利模式，由于改造后的老舊小區(qū)不會拆遷重建,，就不可能通過賣新房獲利,，那么投入到新建設(shè)施的資金，未來只能靠物業(yè)費,、停車費來獲得回報,，這個方式利潤率低、投資回報周期長,?！彼吻遢x認為，老舊小區(qū)改造是民生問題,，其商業(yè)模式和房地產(chǎn)開發(fā)的邏輯不同,，要想企業(yè)積極參與，就一定要形成補償機制,。

　　吸引社會資本投資老舊小區(qū)改造,，北京勁松街道的做法值得借鑒。在勁松北社區(qū)的改造中,，民企愿景集團共投入改造資金近3000萬元,，全面參與30余項專項改造。之所以愿意大手筆投入,，是因為勁松街道將社區(qū)的低效房產(chǎn),，例如配套用房、人防工程,、閑置空間等,，全部無償交給企業(yè)，由其改造后進行經(jīng)營,。通過在社區(qū)增加養(yǎng)老,、托幼,、健康等業(yè)態(tài)，愿景集團預(yù)計,，收回投資的時間要比原本預(yù)計的10年更短,。

　　“推動老舊小區(qū)改造，確實需要多方努力,?！彼吻遢x認為，居民需要理解,，他們從改造中直接受益,，自己應(yīng)有所付出；企業(yè)應(yīng)有足夠耐心,，通過真正優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)吸引用戶買單,；政府應(yīng)借《意見》東風(fēng)，提供更多政策和資金支持,。

　　新華報業(yè)全媒體記者

　　陳澄 洪葉 沈佳暄

編輯： 責(zé)編： 編審： 監(jiān)制：