物業(yè)公司擅自用作維修經(jīng)費,，業(yè)委會沒賬戶監(jiān)管難不會花——

　　小區(qū)公共收益別成了一筆“糊涂賬”

　　“公共收益是業(yè)主的錢,，自己的錢自己怎么還說了不算呢,？”沈陽市于洪區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會主任吳佳說。

　　7月26日,，吳佳拿著320名反對“物業(yè)使用公共收益做支出”的業(yè)主簽字找到物業(yè)公司,，被以“補充專項維修經(jīng)費后沒有結(jié)余”為由拒絕了。業(yè)主長達一年多對公共收益進行追討,，至今無果,。

　　2003年施行的《物業(yè)管理條例》第十一條明確規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項由業(yè)主共同決定,。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn),，現(xiàn)實中，常常出現(xiàn)公共收益被物業(yè)公司擅自使用,，業(yè)主委員會追討到手卻面臨監(jiān)管難,、不會花等尷尬狀況,。

　　物業(yè)賬面上清楚,，用起來“糊涂”

　　吳佳居住的小區(qū)2017年竣工,，共有1000余戶業(yè)主?！渡蜿柺形飿I(yè)管理條例》2019年1月1日施行后,，物業(yè)公司按規(guī)定公布了上一年公共收益情況：2018年，小區(qū)電梯間廣告,、停車場租賃以及南北門市房租賃等收取了42萬余元,。同時公布的還有公共收益的主要支出項目，維修垃圾桶,、花壇,、路燈等公共設施，結(jié)余為零,。這遭到了廣大業(yè)主“擅自動用公共收益”的質(zhì)疑,。

　　小區(qū)公共收益，誰來用,，如何用,？一直是業(yè)主委員會、物業(yè)公司雙方的爭議焦點,。

　　我國《物業(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定,，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的,，業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?！耙簿褪钦f,，公共收益不一定要用在補充維修資金上，業(yè)主大會也可以決定怎么用,?！眳羌颜f。

　　該小區(qū)物業(yè)公司維修主管張國鑫則替公司覺得委屈,?！渡蜿柺形飿I(yè)管理條例》施行以來，公司嚴格執(zhí)行規(guī)定,，所得公共收益,，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修,、養(yǎng)護,，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用,。據(jù)他介紹，物業(yè)公司在2018年物業(yè)費收繳率不到70%的情況下,，沒有將2017年的公共收益用在貼補物業(yè)費收入的不足上,，相反還用來維修小區(qū)的公共設施。新條例施行后,，公司賬面上沒有結(jié)余,，經(jīng)得起第三方審計。

　　“這家物業(yè)公司動用公共收益的程序錯了,，業(yè)主沒有表決同意,。”上海段和段(沈陽)律師事務所律師孟宇平說,，5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過,，2021年1月1日施行的《民法典》第二百七十八條規(guī)定，利用共有部分從事經(jīng)營活動,，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意,。孟宇平認為，即將施行的《民法典》也指明,，大部分的業(yè)主同意了才可以動用,，而不是用完了再通報。

　　業(yè)委會管錢,，難以監(jiān)管,、不知如何花

　　2019年9月至10月，沈陽市鐵西區(qū)新湖明珠城小區(qū)先后為2000余戶業(yè)主發(fā)放了每戶一桶豆油和均分25萬元公共收益,。這讓同在沈陽鐵西區(qū)的另一家小區(qū)業(yè)主們艷羨,。這家小區(qū)業(yè)委會經(jīng)討論后希望將小區(qū)3年剩余的公共收益16萬元平均發(fā)放下去，卻收到了社區(qū)的反對意見,，“不提倡均分,，合理運用公共性收入才是正確行為，做好年度預算比較重要,?！?/p>

　　其實，這筆公共收益在提出均分方案之前,，曾經(jīng)連個存放的銀行賬戶都沒有,。2019年3月，經(jīng)協(xié)商,，物業(yè)公司將剩余的公共收益交給業(yè)委會,。小區(qū)業(yè)委會主任黃歡告訴記者，業(yè)委會不具備法人資格,，沒有組織機構(gòu)代碼,，開設賬戶有困難,，最后只能開設個人賬戶存放資金。

　　“沒法監(jiān)管,、沒人監(jiān)管,，這么多錢放我賬戶里，我都覺得恐慌,?！秉S歡說,。她曾建議,，設一個有報酬的兼職崗位“公共收益會計”，薪酬從公共收益賬戶里支出,，負責管理公共收益的賬務,，結(jié)果遭到業(yè)委會成員的一致反對；有人提出用這筆錢為小區(qū)建一個兒童游樂場,，很快遭到家里沒有小孩的業(yè)主委員會成員反對,；有人提出將物業(yè)公司二樓閑置房間設置為居民活動室，購買一些室內(nèi)健身器材和娛樂設施,，又遭到一部分人的反對……爭論來爭論去,，為了讓每個業(yè)主都能享受到收益，才想出均分的辦法,。

　　其實,，最開始該小區(qū)物業(yè)公司曾建議將公共收益轉(zhuǎn)入物業(yè)專項維修資金滾存使用，《沈陽市物業(yè)專項維修資金管理辦法》中也有相關(guān)規(guī)定,。這個建議也很快遭到了業(yè)主們的質(zhì)疑：“我們一年交了幾千元的物業(yè)費,，不用來維護公共設施，為啥非要用收益的錢呢,？”“專項維修資金一旦動用,，需要通過召開業(yè)主大會、房管局審批等諸多手續(xù),，收益放進去很可能支取不出來,。”

　　無論誰管,，專賬專用,、定期公開收支是關(guān)鍵

　　“其實無論錢躺在誰的賬面上都一樣，關(guān)鍵是要知道這筆錢如何花出去的,，花在了哪里,。就是專賬專用、定期公開收支情況,?！泵嫌钇浇忉屨f,，業(yè)主們不應當聚焦在如何追討公共收益上，而是應該理順如何依法依規(guī)將這筆錢用在“刀刃”上,。

　　《沈陽市物業(yè)管理條例》第三十八條明確,，物業(yè)服務企業(yè)應當公布公共收益收支情況。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會要求對公共收益進行審計的,，物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合,。

　　“我們太缺懂法律、懂審計的專業(yè)人才了,?！眳羌颜f。在任的業(yè)主委員缺乏法律,、財務相關(guān)專業(yè)知識,，幾個人開會還要圍著電腦查法條。她希望能有公益的法律顧問,、財務專家?guī)椭鷺I(yè)委會,，這樣能夠避免許多物業(yè)和業(yè)委會之間的糾紛和沖突。

　　黃歡則表示,，雖然錢沒有均分下去,，但是她和其他業(yè)委會成員正在研究起草一份公共收益使用方案：用其中的70%設立公共設施專項維修基金，20%舉辦親子,、敬老,、科普等活動，10%用作疫情防控備用金,。她相信雖然“花錢”的過程麻煩,，但是讓每個業(yè)主都受益也算是值得。

　　(劉旭 受采訪對象要求,，部分為化名)

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