中新網(wǎng)8月9日電(中新財(cái)經(jīng)記者 左宇坤)“壓實(shí)地方政府責(zé)任,，保交樓,、穩(wěn)民生,?！?月28日召開的中共中央政治局會(huì)議中,，“保交樓”首入會(huì)議內(nèi)容,，也讓其成為當(dāng)下樓市的最大熱點(diǎn)之一,。

　　其中,，商品房預(yù)售資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要現(xiàn)金流來源。對(duì)于預(yù)售資金的監(jiān)管，作為管住“房地產(chǎn)賬本”的重要抓手,，也成為了近期各地?zé)衢T的政策工具,。

　　多地出臺(tái)新規(guī)強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管

　　商品房預(yù)售資金監(jiān)管，指的是房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管,，房地產(chǎn)開發(fā)商需要將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶,，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取,、使用,。

　　日前，長(zhǎng)沙發(fā)布商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī),，要求購(gòu)房人交存的定金,、首付款，商業(yè)銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款等購(gòu)房款,，全部通過監(jiān)測(cè)專戶存入監(jiān)管賬戶,，對(duì)資金流向進(jìn)行全程監(jiān)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)款實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管,，保證資金“留在項(xiàng)目,、留在當(dāng)?shù)亍保瑑?yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè),，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付,。

　　8月2日，東莞市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售款收存管理和使用管理的通知(征求意見稿)》,，公開征求意見,。其中擬規(guī)定，由購(gòu)房人通過關(guān)聯(lián)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的POS機(jī)刷卡,、銀行柜臺(tái)轉(zhuǎn)賬,、網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬等方式，將購(gòu)房款直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶,，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留,、收存購(gòu)房款。

　　作為房地產(chǎn)領(lǐng)域熱門城市,，長(zhǎng)沙,、東莞兩地新規(guī)的出臺(tái)引發(fā)了不小關(guān)注，也在很大程度上反映了政策風(fēng)向,。

　　今年2月,，全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)出臺(tái),，通過招標(biāo)確定監(jiān)管銀行、合理確定監(jiān)管額度,、明確各方監(jiān)管責(zé)任,、建立信息共享機(jī)制、確定首末撥付節(jié)點(diǎn)等舉措,，規(guī)范和完善了商品房預(yù)售資金監(jiān)管,。

　　據(jù)克而瑞地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至6月初,，今年有南京、成都,、?？诘?8地曾提出適度放松預(yù)售資金監(jiān)管，包括增加重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn),、提升重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付比例,、允許使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金等。

　　但進(jìn)入7月,，在新的市場(chǎng)情況下,，近期各地的預(yù)售資金管理則處于收緊狀態(tài)。各地新政有何重點(diǎn),？中新財(cái)經(jīng)梳理總結(jié)出以下幾個(gè)方向,。

　　——明確各方主體責(zé)任

　　“監(jiān)管部門、銀行,、開發(fā)商的責(zé)任和義務(wù),，規(guī)定得比較詳細(xì)，追責(zé)路徑明了,，一旦出現(xiàn)問題,，就能知道是哪一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，比如是資金使用審批不合規(guī),，還是資金去向不合規(guī)等,。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,。

　　例如,，東莞擬對(duì)銀行機(jī)構(gòu)、房企,、購(gòu)房者的職責(zé)做出明確規(guī)定,。其中包括，銀行擅自撥付或轉(zhuǎn)移商品房預(yù)售監(jiān)管資金的,，應(yīng)負(fù)責(zé)追回,；房企在申請(qǐng)預(yù)售許可證前,，需按照一個(gè)預(yù)售許可證對(duì)應(yīng)一個(gè)監(jiān)管賬戶的原則，新設(shè)銀行賬戶,；購(gòu)房者可通過網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬等方式繳納購(gòu)房款等,。

　　——加強(qiáng)預(yù)售資金透明度

　　在這方面，西安明確,，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管,，商業(yè)銀行未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實(shí)同意，擅自撥付監(jiān)管資金則應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回,。

　　安徽蚌埠也明確,，預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入監(jiān)管專用賬戶。開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂《商品房買賣合同》時(shí),，應(yīng)注明監(jiān)管專用賬戶等信息,，并明確繳款的方式及繳款的具體時(shí)間和金額。

　　在此基礎(chǔ)上,，江西九江還公示了中心城區(qū)85個(gè)現(xiàn)有在售樓盤的139個(gè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶,。以后凡取得商品房預(yù)售證對(duì)外銷售商品房的項(xiàng)目，市住建局將第一時(shí)間公布銷售樓棟的預(yù)售資金監(jiān)管賬號(hào),，商品房預(yù)售資金要直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管,。

　　“公示預(yù)售資金監(jiān)管賬戶使得預(yù)售資金監(jiān)管更加透明，同時(shí)也防止預(yù)售資金被挪用,，讓預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè),，將有效維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，同時(shí)也將倒逼房地產(chǎn)行業(yè)向財(cái)務(wù)穩(wěn)健,、安全運(yùn)行的方向轉(zhuǎn)型,。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為,。

　　——資金撥付節(jié)點(diǎn)與項(xiàng)目進(jìn)度掛鉤

　　長(zhǎng)沙新規(guī)中,，提出對(duì)資金流向進(jìn)行全程監(jiān)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)款實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管,?！氨ＷC資金‘留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)亍币渤蔀榱祟H具亮點(diǎn)的新鮮提法,。

　　山東青島還出臺(tái)了更進(jìn)一步的政策,。近日有消息稱，青島要求所有樓盤封頂后銀行再發(fā)放按揭貸款,。后經(jīng)媒體證實(shí),，目前在青島范圍內(nèi)至少有工商銀行,、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行和光大銀行已經(jīng)開始執(zhí)行上述政策要求,，更多的銀行還在跟進(jìn)中,。

　　“該政策有助于減少購(gòu)房者的還貸壓力和防范爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。但從阻力方面看,，房企的資金回籠壓力會(huì)增大,，這是實(shí)際過程中所需要注意的內(nèi)容?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,。

　　隨著各地預(yù)售資金監(jiān)管的收緊，對(duì)于部分房企可能會(huì)面臨的資金鏈壓力持續(xù)加大風(fēng)險(xiǎn),，多地也提出了“依據(jù)企業(yè)信用評(píng)級(jí)實(shí)行差異化監(jiān)管”等原則,。

　　“預(yù)售資金監(jiān)管比例不是越高越好，要根據(jù)不同資質(zhì)的開發(fā)商,、樓盤進(jìn)度的不同,，確定合適的比例,?！闭新?lián)金融首席研究員董希淼解釋，在監(jiān)管層面要提高立法層級(jí),，住建部門,、開發(fā)商以及銀行都要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，明確責(zé)任之后要加強(qiáng)執(zhí)行,。

　　總體上看,，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管已是一個(gè)老生常談的話題。但各方分析認(rèn)為,，商品房預(yù)售資金監(jiān)管的底線仍是確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的按時(shí)交付,，更大程度維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。(完)

編輯： 責(zé)編： 編審： 監(jiān)制：