作者：孫夢凡

　　2023年,，房地產(chǎn)行業(yè)的政策主基調(diào)是：穩(wěn)支柱,、促需求、防風險,。在過去的一季度,，超百條調(diào)控政策被祭出，目的或是為支持購房需求,，或是為化解企業(yè)乃至行業(yè)風險,。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測，2023年一季度已有超百省市(縣)出臺政策超170條,，超30城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下,，各地政策多采用提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼的方式,，涉及優(yōu)化限購政策,、降低首付比例、優(yōu)化預售資金監(jiān)管等,。

　　政策組合拳下,，一季度重點城市房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，“小陽春”行情啟動,，百城銷售面積實現(xiàn)正增長,，熱點城市回暖明顯。在供給端,，多地“保交樓”工作也取得一定進展,。

　　業(yè)內(nèi)認為，展望二季度,，房地產(chǎn)政策將延續(xù)“托而不舉”的政策基調(diào),，引導市場預期穩(wěn)步修復，逐步化解市場風險,，但不會搞強刺激,，以免造成市場大起大落，更加側(cè)重風險防范化解,。地方或?qū)⒁灾С謩傂韬透纳菩孕枨筢尫艦榍腥朦c,，進一步解除購房限制。

　　需求端松綁購房限制

　　2023年,，樓市調(diào)控政策仍在密集釋放，兩大主攻方向是：支持改善性住房需求,，防范化解房企風險,。金融支持房地產(chǎn)則有四大方向：需求端差別化信貸支持、完善保交樓政策工具,、改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表,、完善住房租賃金融支持政策,。

　　在這其中，從需求端入手穩(wěn)樓市,，支持剛需及改善型住房需求,，不僅是各地“因城施策”的一致動作，也是行業(yè)走出困局,、步入良性循環(huán)的根本要求,。

　　要松綁購房限制、激活市場需求,，這其中的度在哪里,？開年住建部部長就明確表示，“大力支持首套房,，合理支持二套,、政策向置換和多子女傾斜，原則上不支持三套”,，為地方因城施策提供了參考,。

　　比如就在過去一周，多個城市優(yōu)化住房公積金政策,，浙江麗水,、江西鷹潭、四川遂寧,、安徽宣城,、福建莆田、貴陽貴安,、甘肅蘭州等地提升公積金貸款額度,，適度降低購房者壓力。

　　4月4日,，合肥對樓市政策作出調(diào)整,，涉及部分區(qū)域限購放開、剛需購房資格認定調(diào)整,、60歲以上成員家庭和多子女家庭可購買第3套住房等四個方面,，在收窄限購區(qū)域的同時對購房資格進行放寬。

　　鄭州則調(diào)整限購范圍,，二環(huán)外取消限購,，二環(huán)區(qū)域內(nèi)正常限購。限售政策也有調(diào)整,，從取得不動產(chǎn)日期起滿1年可以出售,，調(diào)整為以網(wǎng)簽時間、契稅繳納時間和不動產(chǎn)權(quán)登記時間為準，三者任一滿一年可出售,。

　　廈門同樣調(diào)整了限購限售政策,，廈門戶籍的單身人士可購買第二套住房，二孩以上家庭可購買第三套住房,。限售政策由之前的取得不動產(chǎn)權(quán)證日期之日起2年限售,，改為網(wǎng)簽之日起2年限售。

　　中央層面,，3月30日,，自然資源部聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)文推進“帶押過戶”，推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn),，進一步優(yōu)化二手房交易流程,，對提振市場交易熱情、滿足剛性和改善性住房需求有提振作用,。

　　各方政策合力下,，樓市出現(xiàn)回溫跡象。中指院數(shù)據(jù)顯示,，2023年一季度新房價格環(huán)比上漲0.01%,，價格較2022年四季度止跌企穩(wěn)；二手住宅價格環(huán)比下跌0.18%,，跌幅較2022年四季度收窄0.41個百分點,。

　　值得注意的是，接下來樓市能否持續(xù)升溫,、政策會怎么走,，業(yè)內(nèi)十分關注。

　　中指研究院認為,，年初以來,，我國經(jīng)濟運行企穩(wěn)回升，但經(jīng)濟回升基礎尚不牢固,，房地產(chǎn)市場恢復同樣面臨不確定性,，當前部分城市在積壓住房需求釋放后，市場調(diào)整壓力逐步顯現(xiàn),。在穩(wěn)地產(chǎn)目標下,，預計二季度，監(jiān)管部門及各地優(yōu)化房地產(chǎn)政策仍有一定空間,。

　　在需求端,，政策有望繼續(xù)圍繞降低購房門檻和降低購房成本展開，并結(jié)合人口變化給予針對性政策支持,，如針對多孩家庭,、人才的住房需求,，優(yōu)化限購條件、降低首付比例,、發(fā)放購房補貼等。同時,，符合條件的城市有望進一步下調(diào)首套房貸利率下限,，降低購房成本。

　　上述研究院認為,，經(jīng)歷一季度市場的階段性升溫,，二季度銷售有望回歸正常市場節(jié)奏。一季度重點城市二手房成交量持續(xù)走高,，前期成交置換出的改善需求尚未完全進入市場,，這部分需求入市或?qū)π路渴袌鲂纬梢欢ㄖ危A計2023年全國商品房銷售面積小幅增長,。

　　不過,，市場回暖的不確定性仍存。中指方面稱,，3月以來,，重點城市新房項目案場到訪量已有所減少；同時,，居民收入預期尚未根本扭轉(zhuǎn),，購房者對期房爛尾的擔憂和房價下跌預期，依然是制約新房銷售修復的關鍵,，3月底購房者置業(yè)意愿小幅回落,，當前市場信心仍不穩(wěn)定。

　　保交樓全力化解風險

　　對房地產(chǎn)市場的前路,，3月份住建部倪虹部長曾有過表述,。他說，對房地產(chǎn)企穩(wěn)回升充滿信心,，但市場企穩(wěn)回升有一定前提,，要牢牢堅持“房住不炒”，大力支持剛性和改善性住房需求,，防止市場大起大落,。

　　房地產(chǎn)的支柱地位未變，但從上述表述可見,，政策出臺必須牢牢堅持“房住不炒”的底線,。

　　克而瑞表示，現(xiàn)階段決策層對于房地產(chǎn)的核心訴求是穩(wěn),，而不是重回快速上升通道,，也不是期待依靠房地產(chǎn)拉動短期經(jīng)濟。二季度，中央政策將以穩(wěn)為主,，延續(xù)“托而不舉”的政策基調(diào),，更加側(cè)重風險防范化解，包括保交樓等政策底線繼續(xù)堅守,。

　　從去年底中央經(jīng)濟工作會議開始,，“防風險”便成為高層就房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)的高頻詞。年初全國住建工作會議也指出,，要“抓兩頭,、帶中間，以慢撒氣的方式防范化解風險”,。

　　在防風險的各項部署中,，“保交樓”更是重中之重。數(shù)據(jù)顯示,，在前期3500億專項貸款和2000億免息再貸款等一系列舉措支持之下,，2023年前2月房屋竣工面積同比增長8%，僅次于2022年12月,，為2022年以來次新高,，“保交樓”已取得一定實質(zhì)性成效。

　　但另一方面,，“部分地區(qū)紓困資金審批流程長,、支取困難、覆蓋面有限等問題還亟待解決,，不少項目繼續(xù)停工或表演式復工也客觀存在,，保交付、穩(wěn)民生依然任務艱巨,?！笨硕鸨硎尽?/p>

　　日前,，湖南省住建廳便組織召開金融支持“保交樓”工作政銀企座談會,，政銀企三方共同探討“保交樓”工作后半程，如何解決資金難題,。會上提到,，相關銀行是否存在反應慢、效率低的問題,？擅自撥付出去的預售資金有沒有追回來,？一些違規(guī)操作中是否涉及利益輸送等。

　　數(shù)據(jù)顯示,，湖南省獲得專項借款的保交樓項目,，截至目前共交付4.7萬套房屋,，已銷號項目60余個，房屋交付率,、項目銷號率均居全國前列,。與此同時，化解風險項目,，仍有較大的資金缺口,。

　　該省住建廳相關負責人提出，要按照“誰審批專項借款開立存儲賬戶,、誰負責項目新增配套融資”的原則，強力推動專項借款存儲銀行為專項借款項目提供新增配套融資,。

　　銀行資金支持之外,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也存在違規(guī)動用購房預付款行為。省住建廳房產(chǎn)處相關負責人表示,，各地大力要開展預售資金追逃止損行動,，依法查處房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中存在的占用資金、挪用資金,、提前分紅等違法違規(guī)行為,，并及時移送公安、稅務等部門立案查辦,。

　　河南方面則表示,，圍繞第一批專項借款項目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%的目標,，發(fā)揮“一樓一策一專班一銀行”機制作用,，以周保月、以月保季,、以季保年,，確保按時間節(jié)點完成目標任務。

　　中指研究院認為,，金融支持房地產(chǎn)的四大政策方向明確后,，房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持措施有望加速落實，繼續(xù)加大對優(yōu)質(zhì)房企的支持力度,，“保交樓”專項借款,、貸款支持計劃等有望持續(xù)落位，年內(nèi)預售資金監(jiān)管政策完善等亦是可預見的政策內(nèi)容,。

　　整體而言,，在全力保交樓化解風險的同時，后續(xù)房地產(chǎn)支持政策仍有望出臺,，尤其是需求側(cè)進一步解除購房限制,，促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升,。一線及強二線城市仍有放松空間，比如調(diào)整郊區(qū)限購范圍,、增加投親養(yǎng)老等,；弱二線及三四線有望放開“四限”，壓力城市可考慮全面取消限購,、限售,。

編輯：吳蘭 責編：馮靖淼 編審：蒲勇 監(jiān)制：張斌